ע"א 539/72

תקציר

המקרה סובב סביב מערכת יחסים בין שוכר למשכיר, כאשר השוכר, השוכר דירה באופן חוקי, מעביר חדר לדייר משנה. הדייר הראשי מגיש תביעת פינוי נגד דייר המשנה, תוך ציון הצורך העצמי כסיבה. השאלה היא האם לדייר העיקרי יש זכות לפנות את דייר המשנה לפי חוק הגנת הדייר תשט"ו-1955, ובפרט סעיף 36(7), המאפשר פינוי אם המשכיר זקוק לנכס לשימושו העצמי. בית המשפט העליון בוחן סוגיה זו. בית המשפט פותח בציינו כי פרשנותו המילולית של החוק, במקרה זה, מובילה לתוצאות אבסורדיות ועל כן יש לדחותה. אין זה מעשי לפרש את המונחים "משכיר" ו"שוכר" בסעיף 36(7) בצמצום, שכן משמעות הדבר היא ששוכר אינו יכול לפנות את שוכר המשנה שלו, גם אם מטעמים מוצדקים, דבר שאינו סביר. בית המשפט מתייחס לפסקי דין ישראליים קודמים הדוגלים בגישה מעשית ומציאותית לדיני הגנת הדייר, ומדגיש כי שכירות משנה זוכה בדרך כלל ליחס שווה לשכירות עיקרית. השופט ברנזון מדגיש כי אדם משכיר את הנכס שלו רק כאשר הוא אינו נחוץ לשימושו העצמי וכי המצב עשוי להשתנות עם הזמן. לכן, בעל בית או שוכר צריכים להיות מסוגלים לקבל בחזרה את הנכס שלהם לשימוש עצמי, כל עוד הם מספקים דיור זמני שווה ערך לדייר או לדייר המשנה. בית המשפט אינו מוצא כל סיבה הגיונית או צדק חברתי למנוע זאת. בית המשפט דן בהגדרות של "משכיר", "שוכר" ו"שוכר משנה" על פי החוק ומסכים כי יישום פשוט של הגדרות אלה יכול לתמוך בטענת שוכר המשנה. עם זאת, הוא מדגיש כי יש להימנע מפרשנות מילולית אם היא מובילה לתוצאות בלתי מתקבלות על הדעת. פסיקות קודמות, כגון ע"א 444/61 וד"נ 4/62, תומכות בגישה זו ומעודדות פרשנות סבירה ומעשית. השופט ברנזון מדגיש כי דיני הגנת הדייר נועדו למנוע פינוי בלתי הוגן של דיירים ומפרט את הנסיבות החריגות שבהן דייר מאבד את הגנתו, כאשר הצורך העצמי הוא אחד מהם. מאחר שדינים אלה חלים הן על שכירות ראשית והן על שכירות משנה, בית המשפט אינו רואה הצדקה להתייחס לסעיף 36 באופן שונה. לא יהיה זה הגיוני להסיק כי לדייר משנה יש זכויות שכירות קבועות, במיוחד כאשר הוא מפר הסכמי שכירות או גורם להפרעות. בית המשפט דוחה את טענת המערערת ומדגיש כי המונח "דייר" בסעיף 36 כולל הן דיירים והן שוכרי משנה. בנוסף, היא מבהירה את תכליתו של סעד הצדק לפי סעיף 37, שהוא למנוע משוכרים להפוך לחסרי בית בשל הפרת חובות שכירות, ומציינת כי הוא אינו חל במקרה זה משום שהפינוי הוא לצורך צרכיו של המשכיר עצמו. סיכומו של דבר, בית המשפט העליון דוחה את הערעור, וקובע כי דיירים עיקריים יכולים לפנות שוכרי משנה בעילה של צורך עצמי, ומורה למערערת לשלם למשיבה הוצאות ערעור בסך 1,000 ל"י.