ע"א 7808/21

תקציר

בפסק דין שעסק בזכויות בנייה בתוך בית משותף, הגיע בית המשפט למסקנה כי יש לחלק את זכויות האיזון הקשורות לזכויות בנייה שאינן בשימוש בין כלל בעלי היחידות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. החלטה זו נבעה מפרשנות כוללת של חוזים קיימים ומפסיקה מבוססת בנושא זכויות בבית משותף. למרות ש"זכויות בניה" אינן מוגדרות במפורש בחוק המקרקעין הרלוונטי, הן נחשבות לנכס כלכלי בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות בבית משותף. במקרים קודמים הודגש כי הענקת זכויות בנייה ספציפיות לבעל יחידה אחד מחייבת הסכמה מפורשת של כל הבעלים האחרים. במקרה זה, החוזים משנות ה-50 וה-60 אפשרו פעולות בנייה מסוימות על הגג שהוצמדו ליחידות ספציפיות, אך לא העבירו באופן ברור או מפורש את כל זכויות הבנייה העתידיות והקיימות לאותן יחידות. בית המשפט מצא כי זכויות בנייה נוספות הפכו רלוונטיות באמצעות תכנית בניין עיר בשנות התשעים, ויש לחלק אותן בין כלל בעלי היחידות ולא להעבירן באופן בלעדי. לשון החוזה לא הצביעה על ויתור מוחלט על זכויות עתידיות, דבר שהצריך פרשנות המעדיפה בעלות משותפת בזכויות. לפיכך הורה בית המשפט כי זכויות הבנייה יחולקו לפי חלקו של כל בעלים ברכוש המשותף, ודחה את הטענה כי שתיקה מוקדמת או הסכמה משמעה העברה גורפת של כל זכויות הבנייה. החברות המעורבות חויבו לשאת בהוצאות המשפט בסך 30 אלף שקל. פסק דין זה מדגיש את הצורך בהסכמים ברורים ומפורשים בדבר העברת זכויות בנייה בתוך בתים משותפים.