ע"א 51812-09-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים והחידושים המופיעים בו: **הקדמה** בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, דחה את ערעורו של מתתיהו משי זהב (להלן: "המערער") על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים. בפסק הדין של בית משפט השלום, אשר נשאר על כנו, נתקבלה תביעת הפינוי שהגיש "כולל שומרי החומות לצדקת רבי מאיר בעל הנס" (להלן: "המשיב") נגד המערער, וחויב המערער בתשלום דמי שימוש בסך 91,000 ₪. **השאלה המרכזית: מעמד המערער בדירה – האם דייר מוגן מכוח סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר?** ליבת המחלוקת בערעור נגעה לשאלת מעמדו של המערער בדירה, השייכת למשיב, שהוא "כולל" של יוצאי הונגריה המחזיק בדירות רבות המושכרות בדמי מפתח. המערער טען כי הוא דייר מוגן בדירה מכוח סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), זאת מכיוון שהוריו, אשר גרו בדירה במשך כחמישים שנה, נפטרו בשנת 2020, והוא מתגורר בה מאז. סעיף 20(ב) לחוק קובע כי בן משפחה של דייר שהתגורר עמו סמוך לפטירתו, יכול לרשת את זכות הדיירות המוגנת, ובלבד שלא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. **ניתוח משפטי של טענות המערער ודחייתן** בית המשפט העליון דחה את הערעור לאחר שנתן דעתו לטענות המערער ועל רקע כלל החומר שהוגש. להלן פירוט הטענות המרכזיות ונימוקי הדחייה: 1. **נטל ההוכחה:** * **טענת המערער:** המשיב, המחזיק במאות דירות, נושא בנטל "כפול ומכופל" להוכיח את תביעתו, שכן עליו לנהל רישומים מסודרים. * **קביעת בית המשפט:** בית המשפט קיבל את טענת המוצא כי על התובע (המשיב) מוטל להוכיח את תביעתו. עם זאת, נדחתה הטענה כי קיים נטל "מוגבר" כביכול. באופן עקרוני, טענת המערער כי הוא דייר מוגן היא טענת הגנה פוזיטיבית, ולכן **נטל הראייה, ובכלל זה נטל השכנוע, להוכיח טענה זו מוטל על המערער עצמו**. בית המשפט הפנה לפסיקה בנוגע לנטל ההוכחה בטענות הגנה פוזיטיביות. 2. **נטל ההוכחה במקרים חריגים (הפניה לרע"א 1483/07 סאלח נ' נסיב):** * **טענת המערער:** הפנה להחלטת בית המשפט העליון ברע"א 1483/07, שם נקבע כי במקרה של הסכם שכירות ל"זמן בלתי מוגבל בשכירות מוגנת", על המשכיר רובץ נטל להוכיח כי המשיב אינו דייר מוגן. * **קביעת בית המשפט:** הובחן בין המקרה הנדון למקרה שהובא כדוגמה. במקרה הנוכחי, **לא נמצאה קביעה הסכמית מפורשת** אשר עשויה להטיל את נטל ההוכחה על המשיב. לפיכך, חל העיקרון הכללי שנטל ההוכחה על המערער, אשר מעלה טענת הגנה פוזיטיבית הנשענת על סעיף 20(ב) לחוק. 3. **בעלות המשיב בדירה:** * **טענת המערער:** המשיב לא הוכיח את בעלותו בדירה. * **קביעת בית המשפט:** טענה זו נדחתה. תצהירו של הרב משה שיינברגר, אחיה של אם המערער, קבע במפורש כי אביו פעל מול הנהלת המשיב לצורך קבלת דירה בדיירות מוגנת. בכך, **הודתה למעשה עמדת המערער, באמצעות עד מטעמו, כי מקור הזכויות הנטענות בדירה הוא במשיב**. לפיכך, המערער מנוע מלהכפור בזכויות המשיב ( estoppel). 4. **מועד בניית הדירה (קשר לסעיף 14(א) לחוק):** * **טענת המערער:** בית המשפט טעה כשלא קבע שהדירה נבנתה לפני אוגוסט 1968. טענה זו קשורה לטיעון המשיב בבית משפט קמא לפיו, מכוח סעיף 14(א) לחוק, זכות הדיירות המוגנת של סבו של המערער אינה מכוח החוק אלא מכוח הסכמה, ולכן הוראות החוק בדבר דייר ממשיך אינן חלות. * **קביעת בית המשפט:** בית משפט קמא דחה את טענת המשיב בעניין זה (אף ש"למעלה מן הצורך"). מכיוון שבית משפט קמא דחה את הטענה המהותית של המשיב, אין למערער על מה להלין בנקודה זו. 5. **מעמד הורי המערער כדיירים מוגנים (סעיף 20(ב) לחוק):** * **טענת המערער:** הורי המערער היו דיירים מוגנים בדירה, יחד עם סבו. נוכח החזקה המתמשכת עשרות שנים בשכר דירה נמוך, הוא זכאי למעמד של דייר נגזר מכוח סעיף 20(ב) לחוק. הופנה לפסק דין בע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד, שם נקבע כי החזקה מתמשכת בשכר דירה נמוך "על פניה" היא שכירות מוגנת. * **קביעת בית המשפט:** טענה זו נדחתה. בית המשפט קמא קבע, בהסתמך על הליכי בוררות קודמים, כי סבו של המערער קיבל את הדירה בתנאי דיירות מוגנת. המשיב איפשר להוריו של המערער להתגורר בדירה, אך **במסגרת הליכי בוררות, הגיעו הצדדים לפשרה שקבעה כי הורי המערער ישלמו שכר דירה כיתר השכנים, אך לא נקבע במפורש כי הם דיירים מוגנים**. בית המשפט קמא קבע שאין בסיס מספק לקבוע כי זכותם זו היא זכות של "דיירות מוגנת", ואף העלה את האפשרות שמדובר ב"בר רשות". בית המשפט העליון אימץ קביעות אלה, תוך הדגשה כי: * בפסק הבוררות לא נקבע במפורש כי הורי המערער הם דיירים מוגנים. * פסק הבוררות ניתן כתוצאה מהסדר פשרה ולא נומק, ולכן לא ניתן ללמוד ממנו על אופי הזכות. * העובדה שהורי המערער גרו בדירה 50 שנה ונשאו בשכר דירה נמוך, **אינה מקנה להם כשלעצמה זכות דיירות מוגנת**. 6. **עקרון הזדהות החזקות:** * **קביעת בית משפט קמא:** חל במקרה זה עקרון הזדהות החזקות, לפיו שימוש בדירה על ידי אדם אחר (שאינו הדייר החוזי) ייחשב כשימוש של הדייר החוזי, לצורך הגנה מפני טענת נטישה. עם זאת, המשך שימוש כזה לאחר פטירת הדייר החוזי אינו מקנה מעמד של דייר מוגן. * **טענת המערער:** המשיב העלה את העיקרון לראשונה בסיכומיו, והמערער לא התייחס אליו. * **קביעת בית המשפט:** נדחתה. בית המשפט קבע כי **אין מניעה שטענה בדבר עיקרון משפטי תעלה לראשונה בסיכומים**, במיוחד כאשר ניתנה לצד השני הזדמנות להתייחס אליה. המערער לא הסביר באופן משכנע מדוע עיקרון זה אינו חל במקרה הנדון. 7. **דמי מפתח:** * **טענת המערער:** שולמו דמי מפתח עבור הדירה. * **קביעת בית המשפט:** הופנה לעדות נציג המשיב, ממנה עולה כי **סבו של המערער שילם דמי מפתח**. אולם, **אין עוגן לטענת המערער כי דמי מפתח שולמו על ידי אביו או עבור הוריו**. יתרה מכך, טענה זו לא הועלתה במפורש בסיכומי בית משפט קמא. 8. **העדר דירה אחרת למגורים (תנאי הכרחי לסעיף 20(ב) לחוק):** * **קביעת בית משפט קמא:** המערער לא התייחס בכתב ההגנה לשאלת קיומה או היעדרה של דירה אחרת למגוריו. * **טענת המערער:** טענה זו שגויה, שכן בסעיף 18 לכתב ההגנה נטען כי הוא אינו בעל דירה. * **קביעת בית המשפט:** * בית המשפט הכיר בכך שהטענה בסעיף 18 לכתב ההגנה רלוונטית. * עם זאת, **הטעות המרכזית של המערער הייתה שלא הגיש תצהיר בבית משפט קמא**. עקב כך, **לא הונחה תשתית ראייתית מינימלית** לטענתו כי לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בעת פטירת הוריו. * לכן, צדק בית משפט קמא בקביעתו כי המערער **לא הוכיח** את התנאי החיוני להכרה בזכות דיירות נגזרת. * נדחתה גם טענת המערער כי לא נוצרה פלוגתא בנושא זה, שכן אי הגשת כתב תשובה על ידי המשיב, כפי שנקבע בתקנה 18(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, יצרה פלוגתא. 9. **מסמך "הארכת תוקף אישור הזכאות" (מחיר למשתכן):** * **טענת המערער:** צירף כנספח לסיכומיו מסמך המעיד על זכאותו להשתתף בתכנית "מחיר למשתכן" כחסר דיור. * **קביעת בית המשפט:** **המסמך הוצא מסדר התיק**. בית המשפט קמא קבע כי "הוספת ראיות לסיכומים בכתב הוא צעד פסול", שכן הוא נעשה לאחר שלב הגשת הראיות, מבלי לאפשר לצד שכנגד להתמודד עם הגרסה. שיקולים אלו מקובלים על בית המשפט העליון. * **מעבר לצורך,** אף לו היה המסמך מתקבל, הוא לא היה די בו להוכחת הטענה, שכן לא הובהר מהי הגדרת "בעלות" בתנאי ההגרלה, והאם היא זהה לדרישת החוק. 10. **הוצאת תצהיר שנלווה לבקשת ההוצאה:** * **קביעת בית המשפט:** גם תצהיר זה הוצא מהתיק, וטעמי ההוצאה של הנספח לסיכומים יפים אף ביתר שאת לעניין זה. **לא ניתן להלום מצב בו בעל דין נמנע מלהגיש תצהיר בשלב הראיות, ואז מגישו לראשונה במסגרת בקשה להוצאת מסמך**. 11. **חיוב בתשלום דמי שימוש (עשיית עושר ולא במשפט):** * **טענת המערער:** בית משפט קמא טעה כשחייב אותו בתשלום דמי שימוש על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, בטענה ששולמו דמי מפתח. * **קביעת בית המשפט:** גם אם שולמו דמי מפתח, **משנקבע כי המערער לא הוכיח את זכותו להחזיק בדירה מכוח סעיף 20(ב) לחוק, עליו לשלם דמי שימוש ראויים בגין התקופה בה החזיק בדירה**. באין טענה כי סכום דמי השימוש שנקבע אינו סביר, אין עילה להתערב בחלק זה של פסק הדין. **מסקנה** לאור כל האמור, בית המשפט העליון דחה את הערעור. נוכח העובדה שלא התבקשה תשובה מטעם המשיב, לא ניתן צו להוצאות, והעירבון שהפקיד המערער יושב לו. **חידושים ודגשים משפטיים בפסק הדין:** * **הדגשת נטל ההוכחה על מי שטוען למעמד דייר מוגן מכוח סעיף 20(ב) לחוק:** פסק הדין מחדד כי גם כאשר מדובר בטענות הנוגעות לחוק הגנת הדייר, הנטל להוכחת זכות כזו מוטל על הטוען לה, ואינו עובר אוטומטית למשכיר, אלא במקרים חריגים ומפורשים (כגון הסכם מפורש). * **חשיבות הראיות והתצהירים בשלב ההוכחות:** הדגשה של הכלל כי אסור להגיש ראיות חדשות בשלב הסיכומים, וכי אי הגשת תצהיר בשלב ההוכחות מהווה פגם מהותי המקשה על הוכחת טענות. * **הבחנה בין "בר רשות" לדייר מוגן:** פסק הדין מעלה מחדש את האפשרות שחזקה והחזקה מתמשכת בדירה, במיוחד לאחר הליכי פשרה, עשויים להקים מעמד של "בר רשות" ולאו דווקא דיירות מוגנת. * **פרשנות הסכמי פשרה ופסקי בוררות:** המבחן בפרשנות הסכמי פשרה ופסקי בוררות שאינם מנומקים הוא זהירות, ואין ללמוד מהם על אופי זכויות, אלא אם הדבר נקבע במפורש. * **יישום עקרונות נטל הראייה וההוכחה:** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום קפדני של עקרונות אלו, תוך דחיית טענות המערער בשל אי-הוכחתן.