ת"א 3344/98

תקציר

פסק דין זה עוסק בתביעה להסדרת רישום הזכויות בבניין בתל אביב, הממוקם ברחוב הרב קוק 24, ולקביעת הזכויות ברכוש המשותף בבניין. בבניין המדובר ארבע קומות ומרתף. הבניין נמצא בבעלות חברה שהוקמה על ידי שלושה בעלי מניות שבנו את הבניין והקצו לעצמם מניות. במהלך השנים מכרו שניים מתוך שלושת בעלי המניות המייסדים את זכויותיהם בדירות בבניין לצדדים שלישיים. המייסדים גם חילקו את המניות בהתאם, כך שכל בעל מניות החזיק במניות המתאימות לדירתו, וכן במניות המקבילות לגג ולמרתף. התובעים, בעלי הדירות בבניין, ביקשו להסדיר את רישום הבניין כבית משותף, ולקבוע את הזכויות ברכוש המשותף. לטענתם, הנתבעים, שרכשו את יתרת המניות מבעלי המניות המייסדים, השתלטו על הרכוש המשותף שלא כדין. הנתבעים, שרכשו מניות אלה מתוך אמונה שהם רוכשים זכויות ברכוש המשותף, פעלו בחוסר תום לב ובניגוד לתקנון החברה. השופטת פתחה בקבלת טענת התובעים כי רישום הבניין כבית משותף הוא דרך הפעולה הראויה, וכי לבעלי הדירות הנוכחיים צריכות להיות זכויות בעלות מלאות. לאחר מכן פנה השופט לדון בזכויות ברכוש המשותף. הם מצאו כי רכישת המניות על ידי הנתבעים נעשתה שלא כדין, שכן היא לא אושרה על ידי החברה והפרה את תקנון החברה, ששימש כהסכם שיתוף פעולה. יתר על כן, השופט שוכנע כי בכוונת בעלי המניות המייסדים למכור את כל זכויותיהם בדירות, לרבות זכויותיהם ברכוש המשותף, ולכן אין להם זכויות עודפות למכור. השופט הגיע למסקנה כי ההסכמים בין הנתבעים לבעלי המניות המייסדים בטלים, וכי לנתבעים אין זכויות ברכוש המשותף. לפיכך נצטוו לפנות את הגג והמרתף ולהחזירם למצבם הקודם. הבניין היה אמור להירשם כבית משותף, כאשר התובעים ובעלי הדירות האחרים יקבלו את מלוא זכויות הבעלות בדירותיהם, והרכוש המשותף כולל הגג, המרתף והחצרות יהיה בבעלות משותפת. הנתבעים חויבו לשלם את שכר טרחת התובעים, בסכומים ספציפיים שישולמו על ידי כל נתבע.