עש"א 48491-12-16

תקציר

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הידועה גם בשם תמ"א 38, נועדה לעודד בעלי נכסים לחזק את המבנים שלהם מפני פעילות סייסמית. חוק חיזוק מתווה את מימוש תכנית זו, ומקנה למפקח על רישום המקרקעין סמכות לאשר עבודות חיזוק לצד בניית דירות חדשות באמצעות תוספת זכויות בנייה. על פי חוק זה, המפקח יכול להתערב גם ללא הסכמה מראש של כל בעלי הדירות, כל עוד לכל בעל דירה ניתנת הזדמנות לטעון את טענותיו. זה מעודד בעלי בתים להגן על הנכסים שלהם מפני רעידות אדמה תוך הוספת דירות חדשות, לטובת בעלי בתים בודדים והחברה כולה. סמכותו של הממונה משתרעת על דיונים על ביצוע העבודות ועל זכויות הקניין של הדירות החדשות. בכלל זה, פרויקטים שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר התאמות להוראות התכנית בהתאם לתנאים המקומיים. במקרה הנדון, שעניינו הסכם של בית משותף עם יזם לחיזוק הבניין בהתאם להנחיות תמ"א 38, קבע בית המשפט כי למפקח יש סמכות לפקח על הפרויקט, למרות שהיבטים מסוימים בו אינם תואמים את תכנית החיזוק בלבד. הסיבה לכך היא שהפרויקט, בבסיסו, מבקש ליישם את יעדי תמ"א 38, קרי חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. העובדה שהיזם הסכים לבצע את החיזוקים הנדרשים בתמורה לזכויות בנייה נוספות על פי תכנית המתאר המקומית אינה גורעת מסמכותו של הממונה או מתכלית החוק. לפיכך, הממונה הוא הסמכות המתאימה לפקח על ביצוע הפרויקט, לרבות כל מחלוקת הקשורה בו, ולהבטיח כי עבודות החיזוק מתבצעות ביעילות.