ע"א 11965/05

תקציר

המקרה נסוב סביב סיווגה של חלקה 17/1 בתוך בית משותף והאם מדובר בחלקה נפרדת או בחלק מהרכוש המשותף. בית המשפט נדרש להכריע האם חלקה 17/1, שתוארה כ"משולש" מתחת למדרגות הבניין, יכולה להיחשב יחידה עצמאית, לטענת המערערת, או שהיא חלק מהרכוש המשותף, לפי המשיבים ופסק דינו הקודם של בית המשפט המחוזי. בית המשפט הגיע למסקנה כי חלקה 17/1 אינה יחידה עצמאית שכן היא אינה עונה על ההגדרה המשפטית של "דירה" לפי חוק המקרקעין, המחייב יחידה שלמה ונפרדת למגורים או למטרות לגיטימיות אחרות. כתוצאה מכך, חלקה 17/1 נותרה חלק מהרכוש המשותף, אשר על פי חוק כולל שטחים המיועדים לשימוש קולקטיבי, כגון גרמי מדרגות וגגות, ולא ניתן להצמיד אליו בעלות נפרדת. בית המשפט בחן גם את השלכות הסכמי הדיירים שאפשרו ליזם, ירלון, לנצל זכויות בנייה עתידיות על הגג וקומת העמודים. למרות חוסר התוקף שבהצמדת שטחים אלה לחלקה 17/1, מצא בית המשפט כי הסכמים אלה מצביעים על כוונה לשמר זכויות בנייה עתידיות עבור ירלון. השופטת חיות חלקה על כך, והציעה כי יש לפרש את ההסכמים כך שיאפשרו מימוש זכויות בנייה גם אם חלקה 17/1 אינה יכולה להיחשב יחידה עצמאית. פרשנות זו תבטיח כי המערערת תשמור על זכות הבנייה כפי שהוסכם בתחילה עם הדיירים. בסופו של דבר, קבע בית המשפט בדעת רוב, וקבע כי המערערת, כיורשת יורשו של ירלון, שומרת לעצמה את הזכות לפתח את הגג ואת קומת העמודים, ובכך להבטיח כי הכוונה החוזית המקורית תכובד ללא עשיית עושר ולא במשפט מצד המשיבים.