ת"א 41600-03-16

תקציר

פסק הדין דן בפיצויים המגיעים לבעלי קרקעות שרכושם הופקע על ידי המדינה לפי פקודת הקרקעות. בית המשפט קובע כי מטרת הפיצויים היא להעמיד את המופקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה, מבלי לשפר או להרע את מצבו. הפיצוי הבסיסי הוא הערך ההוני הנומינלי של הקרקע, המוערך כמחיר שרוכש מרצון היה משלם בשוק החופשי. ערך זה נקבע בשיטת ההשוואה, תוך בחינת עסקאות בפועל בקרבת מקום בזמן ובמקום. אם יש עיכוב בין הפקעה לפיצויים, מתווסף רכיב "פורה" כדי להתחשב בהזדמנויות אבודות ולתמרץ תשלומים במועד. שיטות פיצוי חלופיות כוללות פיצוי פירות סמלי, או "דמי שכירות אבודים", בהם יכולים התובעים לבחור. המחלוקת הנותרת נסובה סביב חישוב דמי החכירה האבודים הללו. בית המשפט דן בדינקים החלים ובפסיקות קודמות, תוך הדגשה כי המטרה היא להעמיד את הצד המופקע במצבו הכלכלי המקורי. שיעור התשואה נאמד בדרך כלל בשיטת ההשוואה, תוך בחינת עסקאות וולונטריות מדי שנה ממועד ההפקעה ועד לפיצויים. פסקי דין קודמים קיבלו שיעור תשואה בין 5% ל-6%. במקרה זה, בית המשפט דוחה את שיעורי התשואה המוצעים על ידי המדינה, המבוססים על נתוני דמי שכירות לשימוש חקלאי או תעריפים ממוצעים ממאגר מידע ממשלתי, כבלתי הולמים את מיקומה ואופייה של הקרקע הנדונה. תחת זאת, היא מקבלת את חוות דעתו של מר ברלינר, שמונה על ידי בית המשפט, אשר הציע שיעור של 5% (הן לייעוד מגורים והן לייעוד חקלאי) בהתבסס על הערכתו לגבי תעריפי שוק דומים. קביעת שווי הקרקע לאורך זמן מחייבת הערכת שווי ממוצעת, שכן לבית המשפט שיקול דעת לפסוק פיצויים כאשר הזכאות מוכחת אך אינה מכומתת מספיק. באשר לשווי למגורים, בית המשפט מאמץ את חוות דעתו של מר ברלינר, העושה שימוש בעסקאות השוואה רלוונטיות. עם זאת, הערכת השווי שלו לגבי החלק החקלאי נדחית מכיוון שאין בו עסקאות דומות, ובית המשפט מעריך שווי זה ב-11.3 דולר למ"ר. בית המשפט מורה כי הפיצוי יחושב מיום תפיסת החזקה (27.10.83) ועד למועד פסק הדין, בשיעורים ובערכים שנקבעו. היא מקבלת את טענת התובעים כי ייעוד הקרקע הוא למגורים, בהתחשב בגודלה הקטן ובמאפייניה של הקרקע, וקובעת כי כל רוכש פוטנציאלי ישקול אותה למגורים. לפיכך התביעה מתקבלת, והמדינה מחויבת לשלם לתובעים פיצוי על בסיס תשואה של 5% על שווי הקרקע, כולל ייעוד למגורים וחקלאות. פיצוי זה מכסה את התקופה שמיום 27.10.83 ועד למועד פסק הדין, בניכוי הסכום שכבר שולם. הסכום הכולל יוגדל ב-25% כדי לכסות הוצאות משפטיות.