ע"א 204/07

תקציר

השאלה המרכזית במקרה זה היא האם שני ההסכמים שנעשו באותו יום בין צדדים חופפים מהווים עסקה אחת או שתי עסקאות נפרדות. ההסכם הראשון הינו לרכישת קרקע המהווה 16.3% מגרש לבניית דירת גג על ידי המשיבים 2 ו-3 מהמשיבה 1, חברה קבלנית הבונה אשר בכוונתה לבנות בית משותף על המגרש. ההסכם השני הוא ששירותי הבנייה של דירת הגג ייבנו על הקרקע שנרכשה בהסכם הראשון. המחלוקת נוגעת לנושא העסקה ולשוויה לצורכי מס רכישה. המערערת, מנהלת מס שבח, טוענת כי יש לראות את שני ההסכמים, אף שהם נפרדים, כעסקה אחת לרכישת דירה מוגמרת, בעוד שהמשיבים טוענים כי הם מייצגים שתי עסקאות נפרדות: רכישת קרקע לבניה והזמנת שירותי בנייה. בית המשפט בוחן את המערכת החוזית ואת נסיבות העסקה ומוצא כי שני ההסכמים שלובים זה בזה וקשורים זה בזה באופן הדוק. ההסכמים עצמם יוצרים קשר ותלות, כך שביטול של אחד יוביל לביטול השני. כך למשל, הסכם שירותי הבנייה קובע כי הוא כפוף להסכם הראשון, וכל ההסכמים תלויים באותו תנאי מתלה - קבלת אישור להיתר בנייה לבית משותף בן 9 יחידות דיור. עוד מציין בית המשפט כי הצדדים להסכמים קשורים: המשיב 3, שהוא בעל השליטה במשיב 1, ואשתו, המשיבה 2, הם רוכשים בשני ההסכמים. המשיב 1 נושא בארנונה ובארנונה בגין המקרקעין שנרכשו על ידי המשיבים 2 ו-3, דבר המצביע על כך שרכישת מקרקעין אלה הייתה חלק מעסקה כוללת. לאור האמור, מגיע בית המשפט למסקנה כי שני ההסכמים יחד יוצרים עסקה משולבת אחת, שעיקרה רכישת דירת גג מוגמרת על ידי המשיבים 2 ו-3 מהמשיבה 1. לכן, יש לקבוע את מס הרכישה בהתאם. בנוסף, בית המשפט אינו מוצא טעם לראות בעסקה "עסקה מלאכותית" לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שהציעה המערערת. משכך, הערר מתקבל, ופסק דינה של ועדת הערר מתבטל. כן חויבו המשיבים לשלם למערער שכר טרחת עורך דינו בסך 20,000 ₪.