תפ"מ 59181-05-26

תקציר

## ניתוח משפטי: פסק דין תפ"מ 59181-05-26 יאדגר נ' אברמוב **מבוא:** פסק דין זה עוסק בתביעת פינוי מושכר, במסגרתה טוען התובע (המשכיר) שהנתבעת (השוכרת) אינה משלמת דמי שכירות ואינה מעבירה על שמה את חשבון המים, ובכך מפרה את חוזה השכירות. הנתבעת, מנגד, טוענת שהחוזה הוארך, כי התובע מטריד אותה וגורם לה נזקים, וכי יש לקזז את נזקיה מחוב דמי השכירות. בית המשפט נדרש להכריע בסוגיות אלו, וכן בבקשת הנתבעת לאחד את הדיון עם תביעה נזיקית שהגישה נגד התובע. **הסוגיות המשפטיות המרכזיות ודרכי ההכרעה:** 1. **בקשה לאיחוד דיונים או עיכוב הליכים:** * **העיקרון המשפטי:** הליך תביעה לפינוי מושכר, בהתאם לתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, הוא הליך מיוחד שמטרתו הכרעה יעילה ומהירה בסוגיית הפינוי, על מנת לצמצם את נזקי המשכיר. על כן, אין לכלול במסגרתו סעדים כספיים. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את הבקשה לאיחוד דיונים או עיכוב הליכים. נקבע כי אין מקום לערב תביעות נזיקין עם תביעת פינוי, במיוחד כאשר טענות הקיזוז של הנתבעת נדחות. בנוסף, העובדה שהתביעה הנזיקית הוגשה בסמוך לדיון בבית המשפט מעוררת ספקות לגבי תום ליבה של הנתבעת. 2. **חיוב השוכר בתשלום דמי שכירות מול תקינות המושכר (טענת קיזוז):** * **העיקרון המשפטי:** על פי ההלכה הפסוקה (ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני), חיוב השוכר לשלם דמי שכירות אינו חיוב שלוב לחיוב המשכיר לדאוג לתקינות המושכר. משמעות הדבר היא שגם אם המושכר אינו תקין, השוכר אינו פטור באופן גורף מתשלום דמי שכירות מכוח טענת "קיזוז". * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את טענות הקיזוז של הנתבעת. נקבע כי: * **פירוק שעון המים:** הנתבעת לא הציגה כל ראיה לכך שהתובע הוא שפירק את שעון המים. התובע הכחיש זאת, ואין לדעת אם הפירוק נעשה על ידי גורם שלישי, כגון תאגיד המים. * **הצפה ונזק לרכוש:** טענת הנתבעת כי הנזק נגרם בעת חיבור שעון המים מחדש, מבלי שהדבר תואם איתה, אינה ברורה. לא הובהר כיצד "אשמת" המשכיר בהצפה. בית המשפט סבר כי ייתכן שההצפה נגרמה עקב השארת ברזים פתוחים על ידי הנתבעת עצמה. * **היעדר פירוט נזקים:** הנתבעת לא הציגה חוות דעת מומחה לנזקיה, ולא פירטה כיצד הגיעה לסכום של 34,000 ₪. העדר פירוט כאמור פוגע ביכולת לדון בטענת הקיזוז. * **הפסיקה בעניין קיזוז:** בית המשפט הסתמך על פסיקות קודמות המדגישות את הצורך בפירוט סכומי הנזקים לצורך קבלת טענת קיזוז. 3. **קיום עילת פינוי:** * **העיקרון המשפטי:** עילת פינוי קיימת כאשר השוכר מפר את חוזה השכירות. יש לבחון את קיומה של הפרה, הן במועד הגשת התביעה והן ביחס ל"הפרה צפויה" (סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט קבע כי קיימת עילת פינוי כנגד הנתבעת. * **אי תשלום דמי שכירות:** הנתבעת לא שילמה דמי שכירות מאז תשלום אפריל 2026. תשלום זה אף שולם באיחור ניכר, המהווה הפרה יסודית. * **הפרה צפויה:** הנתבעת, באמצעות הגשת התביעה הנזיקית, הצהירה כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד תום תקופת השכירות (לשיטתה). בית המשפט ראה בכך הפרה צפויה, נוכח חוסר ממשות טענת הקיזוז. * **התנהלות בדיון:** במהלך הדיון, הנתבעת התחמקה ממתן תשובה ישירה לגבי כוונתה לשלם את חוב דמי השכירות והמים. התנהלות זו, יחד עם התנגדות בא כוחה לתשלום, חיזקה את התרשמות בית המשפט כי אין בדעתה לשלם. 4. **הארכת חוזה השכירות:** * **העיקרון המשפטי:** חוזה שכירות יכול להסתיים גם באופן מכללא, על ידי התנהלות הצדדים, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. צד יכול לסיים את השכירות בהודעה סבירה מראש. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט ציין כי התובע הכחיש את חתימתו על מסמך הארכת החוזה. עם זאת, גם אם נניח שהחוזה הוארך, הרי שהתנהלות הצדדים לאחר פקיעת החוזה המקורי העלתה כי הוא המשיך באופן מכללא. הנתבעת הפרה את החוזה, בין אם באמצעות אי המצאת שיקים (כפי שנדרש בחוזה המקורי) ובין אם באי תשלום בפועל. התובע, באמצעות הגשת תביעת הפינוי, הביע את רצונו לסיים את השכירות. 5. **טענות הטרדה והתנכלות:** * **העיקרון המשפטי:** טענות למעשים פליליים, כגון הטרדה או אלימות, מחייבות נטל הוכחה מוגבר. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט קבע כי הנתבעת לא הציגה כל ראיה לכך שהתובע הטריד אותה, שלח עבריינים או שבר את שמשות רכבה. 6. **חוב המים והעברת רישום:** * **העיקרון המשפטי:** השוכר מחויב על פי החוזה להעביר על שמו את חשבונות השירותים. אי עמידה בכך מהווה הפרת חוזה. החבות כצרכן נגזרת מהשימוש בפועל. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט קבע כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות גם בעניין זה. * **הפרת החוזה:** הנתבעת התחייבה להעביר את רישום חשבון המים על שמה אך לא עשתה כן. * **חוסר תום לב:** למרות שהנתבעת ידעה כי יש חוב מים, ובאמצעות הודעות מהתובע ומהתאגיד, היא לא פעלה להסדרת העניין. התנהלות זו, של "ראש קטן" וחוסר תשלום החוב, נחשבה חסרת תום לב. * **העדר חבות להעברת הרישום על ידי התובע:** גם אם היה צורך להציג מסמכים מיוחדים (כגון תעודת פטירה) לצורך העברת הרישום, היה על הנתבעת ליזום את הבירור מול תאגיד המים. העובדה שהחשבונות לא הגיעו אליה אינה פוטרת אותה מחבותה. * **חבות לתובע:** גם אם החיוב היה אישי על שמה, הייתה על הנתבעת מחויבות חוזית כלפי התובע לשלמו. **מסקנות וחידושים משפטיים:** * **חיזוק האופי המיוחד של הליך פינוי מושכר:** פסק הדין מדגיש את ייעודו המצומצם של הליך פינוי מושכר – הכרעה מהירה בסוגיית הפינוי בלבד, תוך הפרדה מתביעות כספיות או נזיקיות. * **הבחנה בין חיובים בחוזה שכירות:** פסק הדין מאשר מחדש את ההבחנה בין חיוב תשלום דמי שכירות לבין התחייבויות אחרות של המשכיר, וקובע כי פגם במושכר אינו מצדיק אי-תשלום דמי שכירות באופן אוטומטי. * **השלכות "הפרה צפויה":** בית המשפט מרחיב את פרשנות המונח "הפרה צפויה" בהקשר של חוזה שכירות, וקובע כי אף אם במועד הגשת התביעה לא התקיימה הפרה, אמונה של בית המשפט על כוונת השוכר להפר את החוזה בעתיד, יכולה להוות עילת פינוי. * **חשיבות הפירוט בטענות קיזוז:** פסק הדין מדגיש כי טענת קיזוז, במיוחד בטענות לנזקים, דורשת פירוט רב, הוכחות (כגון חוות דעת) והצגת קבלות. העדר פירוט כזה מוביל לדחיית הטענה. * **חובת תום לב בהתנהלות מול תאגידי מים:** פסק הדין מטיל על השוכר חובת תום לב אקטיבית בבירור ובתשלום חובות צרכניים, גם אם הרישום אינו על שמו, ובמיוחד כאשר הוא מודע לקיום החוב. * **התנהלות בית המשפט בחקירת הנתבעת:** בית המשפט מצא לנכון להעמיק בחקירת הנתבעת לגבי כוונתה לשלם את חובותיה, ועל התרשמותו מהתחמקויותיה והתנגדות בא כוחה. **סיכום:** פסק הדין מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר, מחייב אותה בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, ומדגיש את חשיבות קיום הוראות חוזה השכירות, את סדר הדין המיוחד בתביעות פינוי, ואת הצורך בתום לב ובפירוט הולם בטענות משפטיות.