ו"ע 26722-09-17

תקציר

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דחתה את הערר שהגישו חברת רבץ השקעות בע"מ ואחי ני על החלטת מינהל מיסוי מקרקעין בחיפה. הוועדה קבעה כי ההסכם בין המערערים מיום 22.12.15 מהווה עסקת מקרקעין כמשמעותה בחוק. קביעה זו מבססת את חבות המערערים בתשלום מס רכישה ומס רווחי הון. הוועדה אף הורתה למערערים לשלם קנס בגין איחור בהכרזה ופיגורים. הנושא הראשון שהיה על הוועדה להכריע בו היה האם השומות על פי מיטב השיפוט הוצאו באיחור. המערערים טענו, כי יש לספור את תקופת שמונת החודשים להוצאת שומות ממועד מכתב ההודעה שנשלח מטעמם למשיב. הוועדה דחתה טענה זו בקובעה כי מכתב ההודעה אינו מהווה "הצהרה" לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין. המכתב לא כלל פרטים ומידע חיוניים ולא הייתה סיבה להתייחס אליו ככזה. לפיכך, נקבע כי המערערים לא הגישו הצהרה, והמשיבה הייתה רשאית להוציא שומה לפי שיקול דעתה. יתר על כן, המשיב דרש מהמערערים להגיש הצהרה כדין, ממנה התעלמו. אשר על כן, נדחתה טענת ההתיישנות של השומה, והיה מקום לשקול את החלטת המשיב בהשגות לגופה. השאלה המרכזית הייתה האם ההסכם בין המערערים מקים עסקת מקרקעין לפי החוק. הוועדה קבעה כי אופיו ותוכנו של ההסכם מעידים על רכישת מחצית מזכויות החכירה במקרקעין הנדונים על ידי רבץ, ובלבד שחדף תזכה במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הוועדה מצאה כי מהותו האמיתית של ההסכם אינה עסקה גרידא למתן שירותים אלא הסכם שיתוף פעולה בין המערערים לרכישת הקרקע ופיתוח הפרויקט. הוועדה בחנה גם האם ניתן לראות בהסכם רכישה בנאמנות, הפטורה ממס. הוועדה מצאה כי המערערים לא הוכיחו קיומם של יחסי אמון ולא הגישו הודעת נאמנות כנדרש בחוק. בנוסף, עובדות המקרה לא תמכו בטענת המערערים. הוועדה החילה את פסק הדין בעניין ויז'ן דנ"א בע"מ נ' מינהל מס שבח מקרקעין על המקרה הנוכחי וקבעה כי גם אם ניתן יהיה לבסס יחסי נאמנות, היא לא תקיים את דרישות סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, נדחתה התביעה החלופית לקיומה של נאמנות. לבסוף, התייחסה הוועדה לסוגיית גביית קנס בגין איחור בהכרזה ופיגורים. הוועדה הסכימה עם החלטת המשיב שלא לוותר על הקנס ומצאה את התנהלות המערערים פסולה. משכך, דחתה הוועדה את הערר, אישרה את החלטת המשיב והורתה למערערים לשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪.