פר"ק 26400-08-13

תקציר

השאלה המרכזית בפסק דין זה נסובה סביב טענותיהם הסותרות של בעל משכנתא, בנק ועורך דין (עו"ד בירן) בנוגע לנכסי נדל"ן מסוימים. בעל המשכנתא טוען כי זכותו בנכס הממושכן קודמת לצדדים האחרים. בינתיים, הבנק ועו"ד בירן, שגם לטובתם רשומים כתבי אזהרה, חולקים על טענה זו. המפתח למחלוקת זו הוא הבנת היררכיית השעבודים הללו ומועדי רישומם. על פי סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין, כל עסקה שביצע בעל הקרקע לאחר שהקרקע שועבדה אינה גורעת מזכותו של בעל המשכנתא לבצע את המשכנתא. בית המשפט קובע כי סעיף זה נוטה באופן מובהק לטובת בעל המשכנתא במקרה זה. עדיפותו של בעל המשכנתא אינה מותנית ואינה נשללת על ידי התחייבויותיו הבאות של בעל הקרקע לאחרים. יתר על כן, טענתו של עו"ד בירן כי יש לו זכות שעבוד בגין הערת האזהרה נדחית, שכן מערכת המשפט הישראלית אינה מכירה בשעבודים אחרים שיכולים לגבור על משכנתא ראשונה שנרשמה כדין. גם טענות הנגד של הבנק, שהסתמכו על פרשנות סעיף 85 לחוק המקרקעין, נדחות. בית המשפט מבהיר כי אמנם סעיף זה אינו מונע מבעל הקרקע לבצע עסקאות, אך הוא קובע נחרצות כי אין בעסקאות אלה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש את המשכנתא. זכויות הבנייה הן חלק בלתי נפרד מהקרקע עצמה ולכן גם כפופות למשכנתא. עמדת הפקידים נתמכת בכך שגם הבנק וגם עו"ד בירן היו מודעים למשכנתא אך לא הגנו כראוי על האינטרסים שלהם. לבסוף, בית המשפט אינו מוצא פגם בהליך התמחור וקובע כי לבעל המשכנתא תהיה התביעה הראשונה על תמורת המכירה, ואחריה הנושים האחרים. עו"ד בירן והבנק נדרשים כל אחד לכסות את הוצאות הפקידים, בסך 10,000 ₪ כל אחד.