ת"א 7990-12-23

תקציר

ניתוח משפטי זה מתמקד בהפרות החובה לכאורה של הנתבע ובביטול הסכם השכירות על ידי התובע לאחר מכן, בהתבסס על הטקסט שסופק. **חובת הגילוי של הנתבע** * **טענת התובע:** התובע טען כי הנתבע הפר את חובת הגילוי שהוטל עליו, פעל בחוסר תום לב, הטעה את התובע ומילא את ההסכם בחוסר תום לב, תוך שהוא מצטט את סעיפים 4 לחוק השכירות והשאילה וסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. זאת על סמך הטענה כי הנתבע היה מודע לרטיבות בדירה. * **החלטת בית המשפט:** בית המשפט לא קיבל טענה זו. * הצהרות הנתבעת, לרבות הודעה מיום 24.7.2023, הצביעו על הפתעה בנוגע לרטיבות. * הנאשם העיד שמעולם לא התגורר בדירה ולא היה מודע לבעיות רטיבות כלשהן. הוא גם ציין כי דיירים קודמים לא התלוננו, והוא היה מטפל בכל ליקויים ידועים. * לא הוצגו ראיות לסתור את עדותו של הנאשם בדבר חוסר ידיעתו המוקדמת על הרטיבות. * כמו כן, לא נמסרה כל ראיה לכך שהדירה סבלה מנזקי רטיבות בעת העברת החזקה לתובע. טענת התובע כי דיירים קודמים התלוננו הייתה שנויה במחלוקת על ידי הנתבע, והתובע לא זימן דיירים קודמים להעיד, מה שהוביל להנחה כי עדותם לא תתמוך בטענת התובע. * עדותו של התובע עצמו לא קבעה באופן חד משמעי כי הנתבע הסתיר פגמים אלא הציג אותם כהשערה. * בעוד שממצאי המומחים לא שללו לחלוטין רטיבות בעת המסירה, בית המשפט מצא כי אין בכך די כדי לעמוד בנטל השכנוע המוטל על התובע, במיוחד לאור העובדה שהאשמות בחוסר תום לב דורשות סטנדרט הוכחה גבוה במיוחד. **תאריך ההודעה על פגם בנכס המושכר** * **טענת התובע:** התובע טען כי התלונן על רטיבות מינואר 2022. * **ממצאי בית המשפט:** * בעוד שהתובע אכן התלונן בינואר 2022 על נזילה וארונות מטבח רקובים, והנתבע הסכים בסופו של דבר להחליפם, הייתה מחלוקת לגבי העיתוי של פעולות אלה. * התובע העיד כי הרטיבות החלה "זמן קצר לאחר מכן" שנכנס לגור ב-15 בינואר 2022, וכי שלח הודעות מהשבוע הראשון בהן התלונן על רטיבות ודלתות. * בית המשפט מצא כי מסקנתו של התובע כי עבודות הצביעה הנרחבות של הדייר הקודם מצביעות על מצב הדירה כבלתי מבוססות, מה גם שהדייר הקודם לא זומן לעדות. * באופן מכריע, לא הוגשו תלונות *כתובות* על רטיבות במטבח עד יולי 2023, למעלה משנה וחצי לאחר שהתובע עבר לגור בו. * הנתבע חלק על טענות התובע בדבר תלונות בעל פה על רטיבות מעבר למטבח. * לא הוצגו תלונות בכתב על רטיבות בדירה באופן כללי. * בית המשפט מצא את הסברו של התובע כי התלונות היו בעל פה עד יולי 2023 ולאחר מכן נכתבו ברובם כחסרי סבירות משמעותית. * **מסקנת בית המשפט:** בית המשפט הגיע למסקנה כי התובע לא עמד בנטל השכנוע לגבי הטענה כי הדירה סבלה מרטיבות מתחילת השכירות או כי הועלו תלונות מתחילת השכירות. עם זאת, בית המשפט ציין כי המועד המדויק של התלונה אינו קריטי לתיק הכולל. **הפרת חובת התיקון של הנתבע** * **עיקרון משפטי:** על פי חוק שכירות והלוואה, על המשכיר לוודא שהשוכר יכול להשתמש בדירה למטרה המיועדת לה ועליו לתקן ליקויים תוך זמן סביר (סעיף 7). אי ביצוע זה מאפשר לשוכר לתקן על חשבון המשכיר או להפחית את שכר הדירה (סעיף 9). * **עובדות שנויות במחלוקת:** הצדדים לא הסכימו מתי הודיע התובע לנתבע על רטיבות. * **ממצאי בית המשפט:** * גם אם נקבל את גרסת הנתבע כי התובע דיווח רק על רטיבות במטבח והחל להתלונן על כך רק ביולי 2023, לא הייתה מחלוקת כי ארונות המטבח הוסרו ביום 16.8.2023 עקב ריקבון. * חברת הביטוח נקטה בפעולות לתיקון הרטיבות במטבח. * הנתבע הזמין ארונות חדשים, אך הם לא הותקנו עד למועד עזיבת התובעת או שלחה הודעות ביטול. עיכוב זה יוחס להליכים המשפטיים המתמשכים, הצורך בבדיקת מומחים, חששות ביטחוניים ואי החזרת המפתחות על ידי התובעת. * בית המשפט מצא כי די בהישארות המטבח ללא ארונות במשך כשלושה חודשים (עד להודעת הביטול) כדי לקבוע כי הנתבע הפר את התחייבותו לדאוג להתאמת הדירה להשכרה. * בית המשפט דחה את טענת הנתבע כי התובעת יכולה להשתמש במטבחון חלופי, וקבע כי הדבר אינו מעשי למשפחה גדולה וציין כי המטבחון עצמו הראה סימני רטיבות. * **חידוש משפטי/יישום:** בית המשפט יישם את חובת המשכיר לתיקון לפי סעיף 7 לחוק השכירות וההלוואה ואישר את זכאותו של השוכר לסעדים לפי סעיפים 9 לחוק השכירות וההלוואה וחוק התרופות. בית המשפט מצא במפורש את התקופה של שלושת החודשים ללא ארונות מטבח כהפרה מספקת. **תאריך ביטול** * **פעולות התובע:** התובע הוציא הודעת ביטול ב-18 באוקטובר 2023, לפיה ההסכם יבוטל החל מ-15 בנובמבר 2023. זאת בניגוד להסכם קודם לכאורה ביוני 2023 לביטול מיידי אם הרטיבות לא תוקנה תוך חודש. * **ממצאי בית המשפט:** * בית המשפט לא מצא תימוכין בהודעות שהוחלפו לטענת התובע לביטול מיידי של הסכם מיוני 2023. * גם אם היה הסכם כזה, התובעת לא הוציאה הודעת ביטול ביולי 2023 בהתאם לאותו הסכם נטען. * בית המשפט הבהיר כי אמנם ניתן לעמוד בתנאי הביטול, אך על השוכר להודיע על כך רשמית למשכיר. עוד צוין כי התובע ושותפו לא בהכרח סברו שהם זקוקים להסכמת הנתבע לביטול, וגם לא העיכוב שלהם במסירת ההודעה נבע אך ורק מהבטחות הנתבע לתיקון ליקויים. * בית המשפט קבע בסופו של דבר כי הודעת הביטול מיום 18.10.2023 ניתנה כדין, שכן הנתבע הפר את חובת התיקון שלו במשך תקופה בלתי סבירה לאחר שנודע לו על הפגם. * הביטול נכנס לתוקף החל מ-15 בנובמבר 2023. * בית המשפט דחה החלטה בעניין התחייבויות כספיות הקשורות לשכר דירה בתקופה זו, תוך שהוא מצטט את סעיף 9 לחוק השכירות וההלוואה והיעדר טענות ספציפיות בנושא. **סיכול ההסכם (השפעת המלחמה)** * **טענת הנתבע:** הנתבע טען כי התובע ביטל עקב המלחמה (החל מ-7.10.2023) וכי המלחמה מנעה ממנו לבצע תיקונים. * **ממצאי בית המשפט:** * בית המשפט קיבל את הטענה כי הנסיבות הביטחוניות מיום 8.10.2023 מנעו את השימוש במושכר למטרת המגורים המיועדת לו. זה קיבל חיזוק על ידי פינוי התושבים על ידי המדינה ומימון המגורים שלהם. * בית המשפט ראה בכך איסור כללי הנוגע ליישובי הצפון, שאינו ספציפי למושכר, ובכך הפעיל את סעיף 18 לחוק התרופות (ככל הנראה טעות תרגום ונועד להתייחס לסעיף אחר, אך פורש כחוק הנוגע לנסיבות בלתי צפויות המונעות שימוש). בית המשפט קבע כי סעיף 15 לחוק השכירות וההלוואות אינו חל. * הודעת הביטול של התובעת ביום 18.10.2023, נחשבה אפוא כחוקית בנסיבות אלה, וקיבלה תוקף גם על ידי "דיני המניעה" (סעיף 18 לחוק התרופות). * בית המשפט דחה את טענת הנתבעת בדבר איחור החזרת המפתחות על ידי התובע, וקבע כי אין בכך כדי לכרסם בתוקף הודעת הביטול ואינה רלוונטית לנוכח חוסר היכולת המתמשך להשתמש בדירה. * טענת הנתבע כי התובעת נהנתה שלא כדין מהסכם השכירות נמצאה כלא רלוונטית לתוקף הודעת הביטול. **החלטה כוללת** * **קבלת התביעה:** בית המשפט קיבל חלקית את תביעת התובע. * **צו:** בית המשפט הורה כי הודעת הביטול שנשלחה ביום 14.10.2025 (נראה כי תאריך זה הוא שגיאת הקלדה במסמך המקורי, ככל הנראה מתייחסת להודעה מיום 18.10.2023 שהוזכרה קודם לכן), תקפה. ההסכם בוטל החל מ-15 בנובמבר 2023. * **תביעות כספיות:** לא התקבלה החלטה לגבי התביעות הכספיות בין הצדדים. * **הוצאות:** הנתבע חויב לשלם לתובע החזר הוצאות משפט, שכר טרחת מומחים ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪, שישולמו תוך שלושים יום.