ת"א 61652-11-21

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק דין ת"א 61652-11-21 מסעוד מלכה ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ **הקדמה** פסק דין זה עוסק בתביעה כספית בגין ליקויי בנייה, שהוגשה על ידי רוכשי דירה (להלן: "התובעים") כנגד החברה היזמית (להלן: "ורדים"). בנוסף, נדונה הודעת צד ג' שהגישה ורדים כנגד הקבלן המבצע (להלן: "נרשא"). בית המשפט השלום בחיפה, השופטת עינב נהרי סנדלר, נדרש להכריע בשאלת האחריות לליקויים, היקף הפיצויים, וכן ליחסי הגומלין בין היזם לקבלן המבצע. **רקע עובדתי ותמצית טענות הצדדים** * **הפרויקט:** חברת ורדים זכתה במכרז לבניית 247 יחידות דיור במסלול "מחיר למשתכן". * **עסקת המכר:** התובעים רכשו דירה בפרויקט מורדים, אשר שלטה על הפרויקט כמזמין וכיזם. * **מסירת הדירה:** הדירה נמסרה לתובעים ביום 22.9.19. * **התביעה:** התובעים הגישו תביעה כספית כנגד ורדים בגין ליקויי בנייה, כפי שפורטו בחוות דעת מומחה מטעמם. * **הודעת צד ג':** ורדים הגישה הודעת צד ג' כנגד נרשא, הקבלן המבצע, בטענה כי אם תחויב, זכאית היא לשיפוי מלא מנרשא, מכוח ההסכם ביניהן. * **הליכים במחוזי:** קיים הליך משפטי נפרד בין ורדים לנרשא בבית המשפט המחוזי, הנוגע ליחסי הגומלין ביניהן במסגרת הפרויקט. **עקרונות משפטיים מרכזיים והתפתחויות בפסק הדין** 1. **חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:** * **חובת היזם/המוכר:** בית המשפט מדגיש את חובתה החוזית והחוקית של ורדים, כ"מוכר" על פי חוק המכר דירות, כלפי התובעים. סעיף 30 להסכם המכר מחייב את ורדים לספק אחריות לאי-התאמות ולתקן ליקויים. * **הפער בין יזם לקבלן מבצע:** פסק הדין מטפל באתגר של הפרדת אחריות בין יזם (ורדים) לקבלן מבצע (נרשא). בית המשפט קובע כי גם אם ורדים אינה קבלן הביצוע, היא כ"מוכר" נושאת באחריות כלפי הרוכשים. יחסיה עם הקבלן המבצע אינם משפיעים על אחריותה הישירה כלפי הרוכש. * **הוראת תקנה 88(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018:** בית המשפט מינה מומחה מוסכם, כפי שמוצע בתקנה, והדגיש כי ממצאיו יהוו בסיס להכרעה, אלא אם כן יימצאו סיבות מיוחדות לסטות מהם. 2. **זכות התיקון של המוכר/הקבלן:** * **שיקול דעת בית המשפט:** פסק הדין מאשר כי נתונה לבית המשפט סמכות רחבה להחליט אם לאפשר למוכר/קבלן לתקן את הליקויים בעצמו, או לחייבו בפיצוי כספי. * **אובדן זכות התיקון:** בית המשפט קובע כי כאשר הנתבע (ורדים) חולק על עצם אחריותו לתיקון ומגלגל את האחריות לצד שלישי (נרשא), הוא מאבד את זכותו לדרוש לתקן את הליקויים בעצמו. הדבר משקף את החשיבות של נטילת אחריות ברורה ומניעת "השלכת אחריות" בין הצדדים. * **הצורך בנטילת אחריות:** אף אם קבלן חולק על ליקויים מסוימים, עליו לתקן ליקויים שאינם שנויים במחלוקת ולהציע מנגנון לבירור ליקויים שנויים במחלוקת. במקרה זה, טענת ורדים כי האחריות מוטלת על נרשא, וכן התנהלותה מול התובעים, הובילו לאיבוד זכות זו. 3. **הודעת צד ג' ויחסי היזם-קבלן:** * **שיפוי:** פסק הדין מקבל את הודעת צד ג' ומחייב את נרשא לשפות את ורדים בגין הסכומים שנפסקו לטובת התובעים, למעט ליקוי תכנוני שנקבע כאחריותה הבלעדית של ורדים. הדבר מבוסס על ההסכם בין ורדים לנרשא, המחייב את נרשא לבנות את הפרויקט ולתקן ליקויים. * **הבחנה בין מערכות יחסים:** בית המשפט מבהיר כי הוא אינו מכריע במחלוקות הכספיות הכוללות בין ורדים לנרשא, המצויות בהליכים בבית המשפט המחוזי, אלא מתמקד ביחסים הפרטניים הנוגעים לדירת התובעים. * **התנהלות נרשא:** נרשא ניסתה "ללכת בין הטיפות" וטענה כי ורדים אחראית כלפי התובעים, אך במקביל אישרה כי תפעל לתיקון ליקויים באחריותה. בית המשפט דחה גישה זו. 4. **ראיות והוכחות:** * **חוות דעת מומחה מוסכם:** חוות דעת המומחה המוסכם היוותה בסיס מרכזי להכרעת בית המשפט, כאשר נרשא לא הצליחה לערער את ממצאיו באופן מספק. * **טענת "זיוף":** התובעים טענו כי מסמך מטעם נרשא, לפיו סירבו לאפשר כניסה לדירה, הינו "מפוברק". בית המשפט לא נדרש להכריע בכך באופן ישיר, אך קבע כי התובעים לא מנעו באופן פסול כניסה לדירה. * **ויתור על חקירות:** הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות, מה שהגביל את היכולת לערער על הראיות שהוגשו. 5. **פיצוי בגין עגמת נפש:** * **שיקולים לפסיקת פיצוי:** בית המשפט פסק פיצוי בגין עגמת נפש, תוך התחשבות בטיב הליקויים, מידת חומרתם, השפעתם על חיי היומיום, והתנהלות הצדדים. * **פער בין התביעה לממצאים:** גובה הפיצוי בגין עגמת נפש נקבע גם לאור הפער בין סכום התביעה המקורי לבין ממצאי המומחה המוסכם, דבר המצביע על ניפוח אפשרי של התביעה. 6. **עלות חוות דעת התובעים:** * **דחיית ההחזר:** בית המשפט דחה את דרישת התובעים להחזר עלות חוות דעת מומחה מטעמם, לאור הפער המשמעותי בינה לבין חוות דעת המומחה המוסכם. הדבר מדגיש את חשיבות חוות הדעת מטעם בית המשפט כראיה מרכזית. **התפתחויות וחדשנות בפסק הדין** * **חיזוק אחריות היזם:** פסק הדין מחזק את עמדת היזם כ"מוכר" האחראי באופן ישיר כלפי הרוכשים, גם אם השתמש בקבלן מבצע. המסר הוא שהיזם אינו יכול להתנער מאחריות זו באמצעות התקשרות עם קבלן. * **החשיבות של התנהלות הוגנת:** בית המשפט מראה כי התנהלות של "השלכת אחריות" בין יזם לקבלן, תוך התעלמות מהרוכש, מובילה לאיבוד זכויות, כגון הזכות לתקן את הליקויים. * **הפרדה בין יחסים חוזיים:** פסק הדין מחדד את ההבחנה בין היחסים החוזיים בין הרוכש למוכר (היזם), לבין היחסים החוזיים בין היזם לקבלן המבצע. ההכרעה ביחסים הראשונים אינה תלויה בהכרעה ביחסים השניים, וכל צד נושא באחריותו כלפי הצד השני לו. * **התמודדות עם סכסוכים פנימיים:** המקרה מדגים כיצד סכסוכים פנימיים בין היזם לקבלן עלולים לפגוע ברוכש, ובית המשפט נוקט עמדה ברורה כדי להגן על הרוכש. **סיכום** פסק דין זה מהווה חיזוק לעקרונות המרכזיים של חוק המכר (דירות), ומחדד את אחריותם של יזמים כלפי רוכשי דירות, גם כאשר הם מתקשרים עם קבלן מבצע. בית המשפט לא היסס להטיל אחריות על היזם, ורדים, ולחייב אותה בפיצוי כספי, תוך שהוא מבסס את הכרעתו על חוות דעת מומחה מוסכם והתנהלות הצדדים. בנוסף, פסק הדין מטפל באופן יעיל ביחסי הגומלין בין היזם לקבלן המבצע, ומחייב את הקבלן לשפות את היזם על פי התחייבויותיו החוזיות, ובכך לשמר את יעילות ההליכים המשפטיים.