ערר 342/08

תקציר

פסק דין זה עוסק בערעור על פיצוי מקרקעין המגיע לבעלים שאדמותיהם נפגעו בעקבות תכנית דרך ארצית. הדיון נסוב סביב ההתערבות בקביעות השמאות, בפרט לגבי הרלוונטיות של עסקאות השוואה, ההסתברות שהדרך תעבור בין החלקות ובחינת הפוטנציאל התכנוני בהערכת שווי הקרקעות. ועדת הערר נוטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי, ולהתערב רק במקרים של טעויות או פגמים מהותיים. הוועדה לא מצאה טעויות שמאות ברורות בקביעות לגבי עסקאות השוואה ומודל ההסתברות. באשר לפוטנציאל התכנוני, הסכימה הוועדה עם המערערים כי שיקול דעתו של השמאי המכריע בדבר "פוטנציאל מעורפל" אינו נכון. על פי פסקי דין קודמים, ירידת ערך הקרקע אינה מספיקה לפיצוי אלא אם הוכח כי הליך תכנוני יצר ציפייה סבירה. מאחר שלא הייתה תוכנית קונקרטית לגבי הקרקע המדוברת, קבעה הוועדה כי הפוטנציאל התכנוני, במקרה זה, אינו בר פיצוי. הוועדה הסבירה כי הפוטנציאל התכנוני, כדי שיהיה בר פיצוי, חייב להתבסס על הליכי תכנון בר קיימא ולא על ספקולציות גרידא. הוועדה התחייבה לתכליתם של דיני התכנון, תוך איזון בין האינטרסים האישיים והציבוריים של הצבא. נקבע כי פיצוי בגין ציפיות ספקולטיביות יהיה בלתי צודק ויכביד על הציבור. לפיכך הגיעה הוועדה למסקנה כי הפוטנציאל התכנוני, על מנת שיהיה בר פיצוי, חייב להיות מעוגן במציאות עובדתית-תכנונית ולא רק על בסיס מיקום הקרקע. הוועדה קבעה את גובה הפיצוי על סמך הערכת השמאי המכריע, לפי שווי בסיס של 45 שקל למ"ר לקרקע ללא צפי לשינוי ייעוד. לאחר חישוב נקבע סך הפיצוי על 7,023,000 ₪. ההחלטה גם חייבה ניכוי תשלומי פיצויים קודמים והתוותה נהלים לחלוקת חלקות הנמצאות בתחום סמכותן של ועדות מקומיות רבות. הערעורים התקבלו באופן חלקי, וכל צד היה אחראי להוצאותיו.