ע"א 4299/15

תקציר

פסק הדין מתמקד בתביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, במטרה להשיב את המערערים למצב שבו יוכלו לרכוש זכויות או טובות הנאה דומות לאלו שנלקחו מהם. בשלב הראשון, הפיצוי נקבע על בסיס שווי הקרקע בעת ההפקעה, על פי מחירי מכירה מרצון, וכולל מרכיב נוסף להתחשבות בעיכוב בתשלומים. בית משפט קמא חישב את הפיצויים על בסיס דמי חכירה אבודים, המשקפים אחוז מערך הקרקע, ובחר בשיטה זו ללא עוררין. מחלוקת משמעותית התעוררה בנוגע להערכת ערכי המגרש, והתמקדה בשאלה האם יש לראות בהם חקלאיים גרידא. מבחינה היסטורית, מגרשים סווגו כחקלאיים עם פוטנציאל מסוים לבנייה למגורים, אך שינויים תכנוניים מאז 1955 הקפיאו למעשה את אפשרויות הבנייה. בית המשפט החליט כי הערכת שווי לאחר הקפאה צריכה להתחשב רק בערכים חקלאיים בשל היעדר נתונים השוואתיים במהלך ההקפאה. עם זאת, משנת 1986 ואילך לא בוצעו בקרקעות שיועדו לחקלאות עסקאות השוואתיות מספקות, משום שתכניות חדשות ביטלו את התכניות המנדטוריות הקודמות. כתוצאה מכך, חישובי הפיצויים נזקקו לתיקונים, תוך הכרה בייעוד חקלאי ומגורים כאחד, ולכן חייבו הערכה מאוזנת לכל שנה שלאחר ההפקעה. בית המשפט מצא פגמים בהערכות שני הצדדים ובחר לקבל חלקית את הערעור, ושלח את התיק בחזרה להערכה מחדש תחת עקרונות ברורים. בהערכה מחודשת זו יש להעריך את שווי המגרש השנתי, תוך שילוב זכויות מוכרות למגורים תוך התחשבות בבעלות ובזכויות החכירה של המערערים. בית המשפט גם זיהה טעויות חישוב שהשפיעו על סכומי הפיצויים והורה על תיקונים במהלך הדיון החוזר. התיק מועבר להערכת פיצויים חדשה התואמת את הייעוד המקורי של החלקות וממליץ למנות שמאי חדש שיבטיח תמורה מקיפה והוגנת. בנוסף, נפסק למערערים 25,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין.