ת"א 39832-03-16

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים ובחידושים: **1. הקדמה ומבנה ההליך:** ההליך עוסק בשתי תביעות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין שהוגשו על ידי יורשי המנוחים יוסף בוטרוס מינה דכוור ז"ל, אליאס בוטרוס מינה דכוור ז"ל, ורפלי ח'ליל נאסר דכוור ז"ל, נגד מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל. המקרקעין הופקעו בשנת 1959. הסכמה הושגה בין הצדדים בנוגע להיקף זכויות התובעים בחלקות המופקעות וכן בנוגע לשווי המשתנה של החלקות החל משנת 1986. המחלוקת העיקרית שנותרה להכרעה נגעה לאופן חישוב "פיצויי הפירות" לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. שני התיקים התנהלו במאוחד וניתן עבורם פסק דין משותף. **2. רקע עובדתי והליכים קודמים:** * **הפקעת המקרקעין:** בשנת 1959 פורסמה הודעה על הפקעת חלקות מקרקעין שהיו בבעלות המנוחים. * **אי תשלום פיצויים:** למרות ההפקעה, לא שולמו למנוחים או ליורשיהם פיצויים, ולא הוצע להם סכום פיצוי. * **הגשת התביעות:** תביעות הפיצויים הוגשו במרץ 2016. * **חוות דעת מומחים:** כל צד הגיש חוות דעת שמאים. התובעים סמכו על השמאי ס' אבו ריא, והנתבעת על השמאי א' ויסבלום. המחלוקת בין השמאים נגעה לאופן חישוב דמי החכירה האבודים (פיצויי הפירות) – השמאי מטעם התובעים העריך שיש לחשבם בשיעור 6% מהשווי המשתנה, בעוד שהשמאי מטעם הנתבעת העריך שיעורים נמוכים יותר (2.5% ו-1.5% בהתאם לייעוד הקרקע). * **השפעת פסיקות עליונות:** ההליך הושפע מפסיקות בית המשפט העליון, במיוחד בעניין איסמעיל (ע"א 8717/17) והחלטת הנשיאה חיות בדנ"א 5261/19. **3. המסגרת המשפטית – עקרונות ופיתוחים:** * **התיישנות:** בפסק דין עזבון המנוח ארידור ז"ל נקבע כי תביעת פיצויי הפקעה מתיישנת בתוך 7 שנים ממועד תפיסת המקרקעין. נקבע כי הלכה זו לא תחול על תובענות שיוגשו עד 20/3/2016, מה שהוביל להגשת מאות תביעות בחודש מרץ 2016. * **פרשנות תכנית מתאר מנדטורית (RP/50/42):** נידונה השפעתה של תכנית זו על הערכת שווי מקרקעין בייעוד חקלאי, ובפרט היכולת לבנות מבנה מגורים על דונם אחד. נקבעה הלכה חדשה (בעניין דבאח ועניין אסדי) המחייבת "פיצול רעיוני" של החלקה, כאשר דונם אחד מוערך לייעוד מגורים והיתרה לייעוד חקלאי. שינוי הלכה זו חייב דיון מחודש בתביעות שכבר הוכרעו. * **פיצויי הפקעה – עקרונות בסיסיים:** * **עיקרון הפיצוי המלא (ע"א 499/87 בטאט):** הפיצוי נועד להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה, לא להיטיב את מצבו ולא לגרום לו נזק. * **פיצוי קרן (סעיף 12(ב) לפקודה):** פיצוי בהתאם לשווי השוק של המקרקעין במועד ההפקעה, המחושב לפי שווי השוק בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. * **פיצויי פירות (סעיף 13 לפקודה):** פיצוי נוסף הניתן כאשר הפיצוי (פיצוי הקרן) אינו משולם בסמוך למועד ההפקעה. מטרתו לדמות את תפיסת הקרקע לחכירה מידי הבעלים עד לתשלום הפיצוי. * **מסלולי פיצוי (ע"א 2405/91):** בעל קרקע שהופקעה זכאי לאחד משלושה מסלולים: 1. פיצויי קרן נומינליים + פיצויי פירות נומינליים. 2. פיצויי קרן נומינליים + פיצויי פירות בדמות ריבית 6% לשנה (פיתוח הלכתי). 3. פיצויי קרן + ריבית והצמדה לפי החוק המתקן. * **חישוב פיצויי הפירות:** * **אומדן על פי שווי משתנה:** נקבע כי פיצויי הפירות יחושבו כאחוז מסוים משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה. * **הערכת שווי הקרקע:** השווי יחושב לפי ייעודים ושימושים מותרים במועד ההפקעה, תוך התחשבות בפוטנציאל ידוע במועד זה. אין להתחשב בשינוי ייעוד לאחר ההפקעה, אלא אם ניתן היה לצפותו בוודאות. * **שיעור דמי החכירה האבודים:** * **ע"א 3079/08 (עניין הייטנר):** הובהר כי פיצויי הפירות אינם מותנים בהוכחת אפשרות השכרה בפועל, אלא מחושבים כאחוז משווי הקרקע. הפיצוי משקף את הריווח הפירותי בקרן הפיצויים. נקבע כי שיעור דמי החכירה האבודים יהיה 5% עד סוף שנות ה-70, ולאחר מכן 6%. * **התפתחות מחלוקת:** נוצרה מחלוקת בשאלה מהו השיעור המדויק – 5% או 6% (שיעורים הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל בעסקאות שונות). * **ע"א 7137/15 (עניין לאפי):** בית המשפט העליון אישר חישוב דמי חכירה אבודים בשיעור 2.5% מהפדיון הצפוי מהפקעת קרקע לצרכי חציבה, תוך אימוץ שיעור הנהוג ברמ"י להחכרת שטחי חציבה. * **ע"א 8717/17 (עניין איסמעיל):** השופט שטיין הציע לבסס את הפיצוי על טובת ההנאה של המדינה או על "דמי השכירות שהוא יכול היה להרוויח בפועל". עמדה זו לא אומצה על ידי רוב ההרכב. * **דנ"א 5261/19 (החלטת הנשיאה חיות):** הובהר כי פסק הדין בעניין איסמעיל אינו משנה את ההלכה הנוהגת, לפיה יש לאמוד את דמי החכירה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכללם דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, המשקפים דמי חכירה ראויים. **4. הכרעת בית המשפט בפסק הדין הנדון:** * **אימוץ הלכת דמי החכירה הרעיוניים:** בית המשפט קבע כי הלכת דמי החכירה הרעיוניים (ולא דמי השכירות הקונקרטיים) היא זו שיש ליישם, וכי הלכה זו לא שונתה בעניין איסמעיל. * **בסיס לחישוב דמי החכירה:** דמי החכירה הרעיוניים יחושבו על פי נתוני שוק הנדל"ן, ובכלל זה נתוני רשות מקרקעי ישראל. * **דחיית חוות דעת השמאי ויסבלום:** בית המשפט דחה את חוות דעת השמאי ויסבלום, מכיוון שלא הציג ראיות מספיקות לדמי השכירות בעסקאות השוואה רלבנטיות, ולא הציג הסבר מדוע התעלם מדמי החכירה הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל. כמו כן, הוצגו עסקאות השוואה מאזורים מרוחקים, וחסרו בהן הערכות שווי. * **קביעת שיעור דמי החכירה:** בית המשפט העדיף את הערכת השמאי אבו ריא, המבוססת על שיעור דמי החכירה הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל. מאחר שהקרקע נתפסה מבלי ששולמו פיצויים במשך שנים, ובדומה למקרים של שימוש שלא כדין, **אימץ בית המשפט את השיעור הגבוה יותר של 6%** מדמי החכירה, וקבע שאין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים. * **חישוב הפיצוי:** הפיצוי יחושב לפי שיעור של 6% מהשווי המשתנה של החלקות, החל משנת 1986 ועד 31.12.2016, בהתאם לשווי המוסכם בחוות דעתו של השמאי ויסבלום. הצדדים יערכו את החישוב, ובמקרה של מחלוקת, יפנו לבית המשפט. * **הוצאות:** הנתבעת תשלם לתובעים החזר אגרת משפט ושכר טרחה בסך 10% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ. **5. חידושים ודגשים משפטיים:** * **יישום הלכת פיצויי הפירות:** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום הלכת פיצויי הפירות, שהתפתחה בפסיקת בית המשפט העליון, תוך התמודדות עם שאלת שיעור דמי החכירה האבודים. * **הכרה בדמי החכירה הרעיוניים כמדד:** בית המשפט מחזק את הקביעה כי הפיצוי על אובדן דמי חכירה צריך להתבסס על דמי החכירה הרעיוניים הנהוגים בשוק, ולאו דווקא על דמי שכירות קונקרטיים שניתן היה להשיג. * **אימוץ דמי החכירה של רמ"י:** בית המשפט ממשיך את קו הפסיקה המאמץ את דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל כאמת מידה לדמי חכירה ראויים. * **קביעת השיעור ל-6%:** החידוש המשמעותי בפסק הדין הוא קביעתו של בית המשפט, במקרה זה, כי שיעור דמי החכירה האבודים יחושב לפי **6%**, כפי שנהוג במקרים של שימוש שלא כדין, ולא 5% או שיעורים אחרים שהוצעו. זאת, לאור העובדה שהמדינה לא שילמה פיצויים במשך שנים רבות. * **דחיית חוות דעת המדינה:** פסק הדין מדגים כיצד בית המשפט יכול לדחות חוות דעת של מומחה מטעם המדינה אם היא אינה עומדת ברף הראייתי הנדרש או אם היא מתעלמת מהלכות מושרשות. * **התמודדות עם שינוי הלכה:** פסק הדין מתמודד עם השאלה האם פסיקת בית המשפט העליון בעניין איסמעיל שינתה את ההלכה, ומבהיר כי לא כך הדבר, וממשיך ליישם את ההלכה הקיימת. לסיכום, פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין, תוך התייחסות להתפתחות ההלכה הפסוקה בנוגע לפיצויי פירות, וקביעה כי יש להעדיף את דמי החכירה הרעיוניים, הנגזרים מדמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, וקביעה כי במקרה זה, לנוכח עיכוב משמעותי בתשלום הפיצויים, יחושבו פיצויי הפירות בשיעור של 6%.