ו"ע 61281-01-12

תקציר

הערעור מתייחס למכירת דירת מגורים על מגרש בראש העין ולשומת מס שבח שבאה בעקבותיה. השאלה העומדת על הפרק היא האם יש לפצל את התמורה מהמכירה לשני חלקים הדורשים תשלומי מס שונים - האחד בגין מכירת דירת מגורים והשני בגין מכירת זכות נוספת במקרקעין, המכונה גם פיצול פיזי או אופקי. המערערים ירשו 40% מהנכס ומכרו את זכויותיהם תמורת 500,000 ₪, אך חולקים על שומת המס שערך המשיב. לטענתם, לא ניתן לפצל פיזית את החלקה וכי נטל ההוכחה מוטל על המשיב, שלא עמד בה. המשיב, לעומת זאת, טוען לסמכות לבצע פיצול פיזי דמיוני ולמסות את המכירה בהתאם. פסיקה קודמת הצביעה על כך שפיצול פיזי מתאים רק במקרים מובהקים בהם גודל דירת המגורים אינו סביר והמגרש עולה על הגודל הממוצע באזור. בנוסף, בפסקי דין קודמים נקבע כי "דירת מגורים" כוללת את הקרקע הבנויה והלא בנויה המשמשת את הדירה, והפטור לפי סעיף 49ז ניתן רק לחלק המיוחס לדירת המגורים עצמה. במקרה דנן, הנכס המדובר הוא מגרש בשטח של 498 מ"ר עם דירה בשטח של 60 מ"ר, אשר לטענת המשיב ניתן לחלקו לשתי יחידות דיור. המשיב טוען כי גודל המגרש אינו סביר לדירת מגורים ולכן יש לפצל אותו פיזית. עם זאת, המערערים טוענים כי גודל החלקה הוא סטנדרטי וכי אין לבצע פיצול פיזי. לאחר עיון בפסקי דין רלוונטיים, מגיע רו"ח יהושע ביליצקי למסקנה כי פיצול פיזי מתאים רק כאשר שטח המגרש עולה על דונם (או שלושת רבעי דונם באזורים מסוימים). מכיוון שהחלקה המדוברת קטנה משמעותית, פיצול פיזי אינו מוצדק. יתר על כן, השימוש המיועד של הקונה אינו רלוונטי בעת הערכת מצב הנכס בעת המכירה. רו"ח ביליצקי ממליץ לקבל את הערעור ולהטיל הוצאות על המשיב. המשנה לנשיאה רות שטרנברג אליעז ורו"ח נדב הכהן מסכימים עם ההמלצה.