ת"א 1806-01-15

תקציר

הסכסוך בין התובעים לנתבעים נסב סביב הבעלות על שטחים מסוימים בבניין הממוקם ברחוב חננאל 23 בירושלים. לבניין שתי כניסות, כאשר הנתבעים התגוררו בכניסה הראשונה והתובעים מעליהם. נקודת המחלוקת העיקרית הייתה הבעלות על המחסנים הממוקמים בקומת המסד מתחת לדירת התובעים, וכן זכויות הבנייה הקשורות לגג הבניין. שורשי הסכסוך נעוצים בהסכם שנחתם בשנת 1984 בין קודמם המנוח של התובעים לבין הנתבעים, אשר קבע כי התובעים זכאים למחצית מהמחסנים מתחת למבנה וכי יש להם זכות לבנות חדר מעל החדר שבנו הנתבעים. עוד צוין בהסכם כי השטח המדובר יחולק שווה בשווה בין הצדדים, ואף אחד מהצדדים לא יוכל להתערב בשטחו של הצד השני. התובעים טענו כי בהסכם משנת 1984 נקבע במפורש כי הסכום של 275,000 ₪ מהווה תמורה למחצית משטח המחסן ולעלויות הכרוכות בהקמת חדר מעליו. לטענתם, משמעות ההסכם היא מכירת הקרקע וזכויות הבנייה, ולכן הנתבעים אינם יכולים לתבוע את שטח המחסן מבלי להחזיר את התמורה. מנגד, הנתבעים טענו כי התשלום היה אך ורק עבור בניית שלד המחסן, ומכאן משתמע כי זכויות הבנייה בקומת המסד שייכות להם בלבד. בית המשפט בחן את ההסכם וקבע כי הפרשנות הישירה תומכת בעמדת התובעים. נמצא כי המנוחה רכשה זכות שימוש ביסודות שבנו הנתבעים, המיועדים להרחבת דירתה לחדר נוסף מעל המחסן. יתר על כן, בית המשפט ציין כי הבנייה האחרונה של התובעים על גג הבניין, בהיקף של כ-130-140 מ"ר, סיבכה את המחלוקת הראשונית. בעוד שבהסכם צוין במפורש כי הכוונה לחלק את זכויות הבנייה באופן שווה, ציין בית המשפט כי הוא אינו מביא בחשבון את זכויות הבנייה הנוספות על הגג, שהפכו זמינות לכלל הדיירים בשנת 2000 בעקבות שינוי תקדים משפטי. בית המשפט הדגיש כי זכויות הבנייה על הגג שייכות לכלל הדיירים בבניין ולא ניתן להפקיע אותן באופן בלעדי ללא הסכמתם המפורשת. מאחר שהתובעים מימשו זכויות אלה ללא הסכמת הנתבעים, היה עליהם לשפות את הנתבעים. בסופו של דבר, בית המשפט פסק לטובת הנתבעים, דחה את תביעת התובעים וקיבל את התביעה שכנגד. הוחלט להוציא את התובעים מהמחסן בקומת המסד ולפצות את הנתבעים בגין שכר הטרחה ששילמו, בצירוף הוצאות נוספות ושכר טרחת עורכי דין. תוצאה זו הייתה מוצדקת מן הטעם שהתובעים לא יכלו לתבוע באופן בלעדי הן את זכויות הבנייה על הגג והן על מחצית משטח המחסן על בסיס ההסכם משנת 1984, במיוחד בהתחשב בכך שהנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד בגין ההפרש הכספי בין שני הנכסים. החלטת בית המשפט נועדה להשיג תוצאה צודקת, להעניק לנתבעים בעלות מלאה על המחסנים ולהותיר את הקומה העליונה לתובעים.