עש"א 19339-01-23

תקציר

פסק הדין דן במחלוקת על פרויקט חיזוק לבית משותף לפי חוק המקרקעין וחוק השבחה. הפרויקט נועד לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה וכולל הריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש. בית המשפט מסכם את המסגרת המשפטית, תוך שימת דגש על דרישות ההסכמה המופחתות לפרויקטים מסוג זה תוך איזון בין זכויות בעלי דירות הרוב והמיעוט. הרוב הדרוש לאישור הפרויקט משתנה בהתאם להיקף העבודה, כאשר סעיפים 3, 4 ו-5 לחוק חיזוק מפרטים את ההסכמה הנדרשת לתרחישים שונים. בית המשפט דן בתפקידו של המפקח על רישום המקרקעין בשמיעת תביעות לפי חוק השבחה ובסמכותו הרחבה לדון בסכסוכים בין בעלי דירות. היא מדגישה את חובתו של הממונה לאזן בין האינטרסים הציבוריים והאינדיבידואליים ולבחון את נסיבותיו של כל מקרה. פסק הדין בעניין השומרוני מפרט את השיקולים שעל המפקח לברר, לרבות לגופו של הפרויקט, פגיעה אפשרית בזכויות מיעוט ושוויון בעלי הדירות. בית המשפט בוחן את סוגיית הפגיעה המהותית בזכויות מיעוט, ומסכים עם הניתוח בפרשת קלצ'וק, הדוגל באיזון בין זכויות הקניין לבין האינטרס הציבורי. היא מבחינה בין זכותו של בעל דירה לבעלות ייחודית בדירתו לבין בעלות משותפת ברכוש המשותף, כאשר הראשון זוכה להגנה חזקה יותר. בית המשפט מדגיש כי הפגיעה בזכות הקניין הטבועה בפרויקטים של חיזוק מוצדקת על ידי אינטרסים של שלום הציבור וניסיונו של החוק לאזן בין זכויות אלה. באשר לשוויון בין בעלי הדירות, בית המשפט מאשר את פסיקותיו הקודמות, ומדגיש כי שוויון כמותי-מהותי ראוי יותר משוויון כלכלי, במיוחד בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. היא מבהירה כי יש להחיל שוויון בין שווים וכי הבדלים בגודל הדירות המתחילות יכולים להצדיק תוספות משתנות. בית המשפט דן גם בטענות ספציפיות בדבר אפליה שהעלתה המערערת ביחס לגודל דירתם ותכנונה ואינו מוצא בהן כל הצדקה. בית המשפט דוחה במהירות את טענות המערערת בדבר פגמים בהסכם התמ"א, שכן הן לא הוכחו. היא גם דוחה את טענות המערערת בדבר היעדר נזק מוכח אם הפרויקט לא יאושר, נוכח הסכנה הטמונה במצבו הנוכחי של הבניין. לבסוף, בית המשפט מתייחס לטענות המערערת בדבר גובה ההוצאות שנגבו ופוסק הוצאות למשיבים. אשר על כן, הערעור נדחה, והמערערת חויבה לשלם למשיבים הוצאות בסך 10,000 ₪.