ע"א 5245/04

תקציר

הערעור מתייחס לשומות המס שהטילה המערערת על המשיבים בעקבות מעורבותם בפרויקטים של נדל"ן בבאר שבע. המערערת טענה כי מעורבותם של המשיבים בפרויקטים מהווה רכישת זכויות במקרקעין, ועל כן חויבו המשיבים בתשלום מס רכישה לפי התמורה החוזית המוסכמת. המשיבים חלקו על כך וטענו כי מעורבותם בפרויקטים הייתה אך ורק לצורך מימונם, ולחילופין כי סכום שומת המס לא התבסס על התמורה המוסכמת בפועל. ועדת הערר של בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבלה חלקית את עמדת המשיבים וקבעה כי יש לחשב את המס שחבו המשיבים על פי עלות החכירה במקרקעין, ולא על פי חישובי המערערת, שהתבססו על חלקם של המשיבים בעלויות הבנייה. המערער ערער לבית המשפט העליון, וטען כי יש לחשב את המס על פי התמורה המוסכמת, שהיתה לדבריו חלקם של המשיבים בהוצאות הבנייה. המשיבים טענו כי בהסכמים לא נקבעה תמורה מוסכמת וכי התמורה צריכה להתבסס על שווי השוק של הקרקע, השווה לעלות החכירה בקרקע. בית המשפט העליון קבע כי בעוד שהתמורה המוסכמת היא בדרך כלל הסכום שעליו יש לבסס את המס, לא תמיד הדבר נכון בעסקאות מורכבות. בית המשפט קבע, כי שיטת חישוב המס של המערערת באמצעות הערכת חלקם של המשיבים בעלויות הבנייה שגויה, שכן היא לא הביאה בחשבון את זכותם של המשיבים להשיב את השקעתם בטרם חלוקת רווחי הפרויקט, ואף לא את הפער העצום בין עלות החכירה במקרקעין לבין סכום התמורה המיוחסת למשיבים. בית המשפט ציין גם את הקשיים המובנים בקביעת הפרטים הכלכליים המדויקים של עסקאות נדל"ן מורכבות, במיוחד כאשר חלקו של הנכס הנמכר אינו ידוע מראש. לפיכך החליט בית המשפט כי יש להותיר את שומת המס על יסוד עלות החכירה במקרקעין, כפי שנקבעה על ידי ועדת הערר. בנוסף, הורה בית המשפט למערערת לשלם 30,000 ₪ בגין שכר טרחת עורכי הדין של המשיבים.