ת"א 2899/99

תקציר

התובעת, רונית, מכרה קרקע חקלאית בשטח של 11 דונם הסמוכה לכביש המחבר בין כביש 2 לכביש 6 לשלמה זקס בשנת 1990. בעלה של התובעת, ששימש כמיופה כוחה, ניהל משא ומתן עם הרוכשת על המכירה במשך ארבע שנים. בין התובע לבין הרוכש נכרתו שני הסכמים. הראשון היה הסכם מכר מיום 18.2.90, בו מכר התובע את הקרקע לקונה תמורת 30,000$ ללא כל תמורה. השני הוא הסכם תמלוגים מיום 27.3.90, לפיו השקיעה התובעת 30,000 דולר בהקמת תחנת דלק על הקרקע ובתמורה תקבל תמלוגים שנתיים בשיעור של 17.5% מההכנסות השנתיות של תחנת הדלק, שיעמדו על לא פחות מ-7,500 דולר לשנה, למשך שארית חייה. גם התובעת, בעלה וילדיהם יהיו זכאים לעבוד בתחנה בשכר הגבוה בכ-10% מהמקובל בענף. הסכם זה נועד ליצור מקור הכנסה קבוע למשפחת התובע המצויה במצוקה. בשנת 1999 תבעה התובעת את הרוכש ואת חברותיו על ביטול ההסכמים וקבלת פיצויים בגין הטעיה, עושק וניצול מצוקתה הכלכלית. נתבע נוסף בתביעה זו היה עורך דינה של רונית, עו"ד אריה קרן, שייצג אותה בעסקה. נטען כי עו"ד קרן התרשל בייצוג התובע. הצדדים הגיעו להסכמה פרוצדורלית להפריד את התביעה נגד עו"ד קרן מיתר הנתבעים ולהבהיר אותה במתכונת מקוצרת. בשנת 2005 הוציא בית המשפט המחוזי פסק פשרה נגד הרוכש וחברותיו. בפסק הדין נקבע כי הרוכשת לא שילמה לתובעת את התמלוגים המגיעים לה במשך תשע שנים והורתה לו לשלם לה 15,000 דולר לשנה, שהצטברו בין השנים 1996 ל-2005, ו-15,000 דולר לשנה החל משנת 2006, עם פיצוי חודשי של 1,000 דולר בגין כל עיכוב בתשלומים מעבר ל-30 יום. כמו כן חויב הרוכש לשלם לרונית 250,000 דולר כפיצוי הולם בגין מכירת הקרקע והוצאות משפט בסך 200,000 $ + מע"מ. התובעת ביקשה דיון נוסף בתביעתה נגד עו"ד קרן, בטענה כי התרשל בייצוגה הכלכלי והמשפטי. לטענתה, עו"ד קרן לא בחנה את מצב הזכויות הנוכחי בוועדה לתכנון ובניה ואת היכולת ליזום שינוי, לרשום הערת אזהרה על פי ההסכם, ליצור מנגנון חשבונאי הולם בין הצדדים, לייעץ לה לגבי ערכה הכלכלי של העסקה ולפקח על ביצוע ההסכם. עוד טענה התובעת כי עו"ד קרן שיתפה פעולה עם הרוכשת וסירבה למסור לה העתקי מסמכים כאשר פנתה לגורמים אחרים באמצע שנות התשעים. השופטת ציינה כי התובעת לא העידה במשפט ורוב המו"מ נוהל על ידי בעלה, שהעיד כי הם מרוצים מהעסקה ורואים בה עסקה טובה. השופטת הדגישה כי הקשר העיקרי בעסקה עם עו"ד קרן היה בעלה של התובעת, ויחסי עו"ד-לקוח היו בעיקר בינו לבין עו"ד קרן. עוד צוין, כי התובעת ובעלה ידעו על הפעולות שנקט הרוכש לקבלת היתרים להקמת תחנת דלק על הקרקע והעדיפו את הסדר התמלוגים על פני תשלום חד פעמי של שווי הקרקע, המוערך בכ-240,000$. השופטת מצאה את עו"ד קרן רשלנית בייצוג התובע בעסקה בעניין הבטוחה למימוש התחייבויותיו הכספיות של הרוכש. עו"ד קרן ויתרה על הבטוחה לקבלת משכנתא ללא קבלת בטוחה חלופית מספקת, והותירה את התובעת ללא בטוחה לתשלום תמלוגים לאחר העברת הזכויות במקרקעין לרוכש. הנזק בגין רשלנות זו חושב להיות התמלוגים שנוצרו עד שנת 2005, אשר הרוכש לא שילם. השופטת הורתה לעו"ד קרן לשלם לתובע 135,000 דולר, צמודים לשער היציג של הדולר, בגין תמלוגי העבר הללו. מסכום זה ינוכו הוצאות המשפט והסכום שנגבה מהקונה על פי פסק הדין הקודם. יתרת הסכום תוחזר לקונה אם יוכל להציג הוכחת תשלום מהערב שלו. יתר טענות הרשלנות נגד עו"ד קרן נדחו. לבסוף חויב הנתבע לשלם לתובע 50,000 ₪ + מע"מ הוצאות והוצאות משפט.