רע"א 65086-06-18

תקציר

בפסק דין זה, בית המשפט המחוזי בחיפה (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים) דן בבקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחדרה, אשר נעתר לבקשת צו מניעה זמני האוסר על המבקשת (חברת "קידום פרוייקטים שיקומיים ב.ה. בע"מ") לפתוח ולהפעיל הוסטל שיקומי בבית פרטי בזכרון יעקב. המשיבים, תושבי השכונה, התנגדו להקמת ההוסטל בטענה לחריגות בנייה, שימוש חורג ללא היתר, וחשש למטרד. **המסגרת הנורמטיבית ועיקרי פסיקת בית המשפט:** 1. **סמכות בית המשפט לערעורים והתערבות בהחלטות של סעד זמני:** בית המשפט קבע כי אף על פי שדרך כלל ערכאת ערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית במתן סעדים זמניים, במקרה זה נמצא מקום לסטות מהכלל ולהתערב בהחלטה. ההתערבות נובעת ממספר כשלים שנמצאו בהחלטת בית משפט קמא, ובפרט אי-התייחסות מספקת למכלול השיקולים הנדרשים במתן סעד זמני. 2. **מבחנים למתן צו מניעה זמני:** בית המשפט חזר על המבחנים המצטברים למתן צו מניעה זמני: * **סיכויי התביעה להתקבל:** די בכך שהתביעה אינה טורדנית וקיימת שאלה רצינית הצריכה ליבון. * **מאזן הנוחות:** נוטה לטובת המבקש. * **שיקולי יושר וצדק.** המטרה הכללית היא מזעור הנזקים העשויים להיגרם מהחלטה שגויה. 3. **סעיף 63א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965:** סעיף זה נוגע לפטור מהיתר לשימוש חורג במקרקעין המשמשים למגורים, כאשר מדובר במגורי חוסים. המשיבים טענו כי סוג האוכלוסייה המיועדת לשכון בהוסטל (דרי רחוב ונפגעי התמכרויות) אינו נכלל בהגדרות הפטור, ולכן נדרש היתר לשימוש חורג, שלא התקבל. המבקשת טענה כי הפטור כן חל. בית המשפט קמא קבע כי סוגיה זו דורשת בירור יסודי נוסף. בית המשפט לערעורים ציין כי סוגיה זו מהווה את היסוד המרכזי לתביעה, וכי המשיבים לא עמדו בנטל הוכחה ראשוני להוכיח אי-תחולת הפטור. 4. **חריגות בנייה:** המשיבים טענו לקיומן של חריגות בנייה ישנות וחדשות ללא היתר. בית משפט קמא נסמך על אינדיקציה לקיומו של חשד לחריגות בנייה חדשות, בין היתר על סמך דו"ח פיקוח שהגיע לידי המשיבים באופן לא פורמלי. בית המשפט לערעורים מצא כי דו"ח הפיקוח, אשר הועדה המקומית נמנעה מלמסור, הגיע לידי המשיבים באופן בעייתי. בנוסף, היועץ המשפטי לממשלה מטעם הועדה המקומית הגיש דו"ח לפיו פעולת ההוסטל תואמת את הוראות סעיף 63 לחוק, ורוב עבירות הבנייה הן ישנות. על כן, נקבע כי גם סוגיית חריגות הבנייה דורשת ליבון נוסף, וכי השאלה האם הן גורמות פגיעה ספציפית בנוחות המשיבים (לביסוס עילת מטרד) טעונה בירור. 5. **עמדת המשיבה (בעלת הבית):** המשיבה טענה כי הוטעתה לגבי השימוש האמיתי בבית, לא הייתה מודעת להיקף הפעילות המתוכננת, וכי החתימה על מסמך ההסכמות אינה מחייבת אותה. בית המשפט לערעורים ציין כי יש לתת משקל לעמדתה, וכי נדרש בירור עובדתי נוסף לגבי טענותיה להטעיה, על אף שאת טענותיה העלתה בלא תצהיר. 6. **מאזן הנוחות:** בית המשפט לערעורים מצא כי בית משפט קמא לא דן כלל בסוגיית מאזן הנוחות, דבר המהווה כשל בהחלטתו. בהקשר זה, צוטטה הלכה לפיה יש לאזן בין הסיכון למטרד לבין הסיכון שחוסים לא ימצאו פתרון דיור הולם, כאשר במקרים מסוימים, ניתנה עדיפות לפתרון דיור הולם. 7. **היעדר ליבון מספק:** בית המשפט לערעורים קבע כי בית משפט קמא נסמך על נימוקים שלא זכו לליבון מספק בשלב הסעד הזמני, ובפרט נושא תחולת סעיף 63א לחוק, חריגות הבנייה, והטענות לגבי עילת המטרד. כמו כן, בית המשפט מצא כי בית משפט קמא טעה בקבלו את דו"ח הפיקוח כראיה לתוכנו, ונסמך עליו באופן חורג מהחלטתו. **החידוש המשפטי וההחלטה:** * **חובת ליבון מעמיקה יותר של סעיף 63א:** בית המשפט הדגיש כי סוגיית תחולת סעיף 63א לחוק התכנון והבנייה על אוכלוסיות ספציפיות (כגון נפגעי התמכרויות ודרי רחוב) הינה סוגיה משפטית מורכבת הדורשת בירור יסודי, ובשלב הסעד הזמני, יש להביא בחשבון את עמדות הגורמים הרלוונטיים, כגון היועץ המשפטי לממשלה ומשרד העבודה והרווחה, כדי לאפשר החלטה מושכלת. * **חשיבות מאזן הנוחות:** בית המשפט הדגיש את חשיבות בחינת מאזן הנוחות כשיקול נפרד ומהותי במתן סעד זמני, וקבע כי אי-התייחסותו על ידי בית משפט קמא מהווה פגם בהחלטה. * **צמצום צו המניעה:** לאור האמור, בית המשפט ביטל את החלטת בית משפט קמא והחזיר את התיק אליו לצורך השלמת בירור. בנוסף, צומצם צו המניעה הזמני כך שיחול על איכלוס הבית וביצוע עבודות בנייה שלא על פי היתר כדין, בעודו אוסר על המבקשת לאכלס, לפתוח ולהפעיל את ההוסטל ו/או לבצע עבודות בנייה המנוגדות להיתרים קיימים. * **החלטה על הגשת עמדות:** בית המשפט הורה ליועץ המשפטי לממשלה להגיש בתוך 21 יום את עמדתו ואת עמדת משרד הרווחה, על מנת שבית משפט קמא יוכל להגיע להחלטה מושכלת. * **הוצאות:** כל צד יישא בהוצאותיו. פסק הדין מדגיש את האיזון העדין הנדרש בין זכויות הקניין והחופש החוזים לבין אינטרסים ציבוריים וזכויות של שכנים, כמו גם את הצורך בליבון יסודי של סוגיות משפטיות מורכבות, במיוחד בשלב של סעד זמני.