עע"מ 46730-11-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, המתמקד בעקרונות משפטיים ובחידושים, בהתבסס על המידע שסופק בלבד: **ניתוח פסק דין עע"מ 46730-11-25 – אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל וכפר מלל** **מבוא** פסק הדין של בית המשפט העליון, מפי השופטת רות רונן, דוחה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (עת"מ 21293-05-25) אשר דחה את עתירתה של המערערת. המערערת ביקשה להורות לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) לערוך חישוב של מפרט כספי לרכישת מגרש בהתאם לשוויו במועד הקצאתו הראשוני, ולא במועד הקצאה מאוחר יותר. פסק הדין מתמודד עם סוגיות של תום לב דיוני, פרשנות חוזים, עמידה בתנאים, והצורך בעמידה בלוחות זמנים והתחייבויות כספיות. **רקע עובדתי ומשפטי מרכזי** 1. **הסכם ההשבה והקצאת מגרש:** המושב כפר מלל (להלן: המושב) התקשר עם רמ"י בהסכם השבת קרקעות, אשר כלל זכות למושב או למי מטעמו לרכוש מגרש בפטור ממכרז. המגרש המיועד היה מגרש 814 בבני ברק. 2. **הקצאה ראשונה ושומות:** רמ"י הודיעה על הקצאת המגרש ביום 3.11.2019, בהתבסס על שומה ראשונה מיום 25.9.2019 (כ-24.5 מיליון ש"ח) ועלויות פיתוח מוערכות (כ-22 מיליון ש"ח). הובהר כי תוקף השומה הוא לשנה וכי ההקצאה מותנית באישור גורמים מוסמכים. 3. **הקפאת ההקצאה:** ביום 5.1.2020, הודיעה רמ"י על הקפאת הודעת ההקצאה הראשונה, בין היתר בשל הצורך בהסדרת קווי מתח עליון שחצו את המגרש. הודגש כי השומה הראשונה תוקפה לשנה בלבד, וכי בהעדר השלמת הטיפול במועד, תוזמן שומה עדכנית. 4. **הסכם המחאת זכויות:** ביום 10.2.2020, המושב המחה את זכותו לרכישת המגרש למערערת, אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ (להלן: המערערת), תמורת 10 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. הסכם זה צירף את הודעות ההקצאה הראשונה וההקפאה. נקבע כי אם לא יתקבל אישור ו/או מפרט כספי תוך 24 חודשים, ההסכם יבוטל. מאוחר יותר, בוטלה מגבלת הזמן, ונקבע כי המושב ישיב את התמורה למערערת. 5. **עיכובים והקצאה חדשה:** בשנים 2020-2023, המערערת והמושב פנו לרמ"י, אך ההקצאה לא התקדמה. ביום 11.12.2024, שלחה רמ"י הודעת הקצאה חדשה, בה נאמד שווי המגרש בכ-72 מיליון ש"ח ועלויות הפיתוח בכ-26 מיליון ש"ח (שומה עדכנית). 6. **התנהלות המערערת:** ביום 31.12.2024, המושב הודיע כי המערערת מעוניינת לרכוש את הזכויות לפי השומה העדכנית. המערערת, לאחר הכחשה ראשונית, הודתה כי מכתב זה נשלח על דעתה ובהסכמתה. בהמשך, פנתה המערערת לרמ"י לקבלת מפרט כספי, חתמה עליו, אך לא שילמה את התמורה הנדרשת. **טענות המערערת בערעור** * **מועד הקביעה:** על פי נהלי רמ"י, שווי המגרש נקבע למועד ההקצאה, שהוא ההקצאה הראשונה שלא בוטלה. * **ההקפאה כ"הקפאה" ולא "ביטול":** הודעת ההקצאה הראשונה לא בוטלה, אלא הוקפאה, ולכן אין צורך בהקצאה חדשה. * **הודעת ההקצאה החדשה אינה הקצאה:** השפה, הנמען (לא המערערת), ומהות ה"הקפאה" אינם עולים כדי הקצאה חדשה. * **יישום עניין סאב:** בית המשפט קמא שגה ביישום הלכת עניין סאב, הקובעת שיש לקבוע את שווי המגרש לפי הסכם ההשבה גם ללא הגיון כלכלי. * **אי שינוי נסיבות:** מגבלות קווי החשמל היו ידועות לרמ"י עוד קודם להקצאה הראשונה, ולא חל שינוי עובדתי המצדיק עיכוב או שומה חדשה. העיכוב נבע מרצון רמ"י לתמורה גבוהה יותר. * **פגם בהחלטות בית משפט קמא:** קביעות עובדתיות ומשפטיות מגמתיות, שגויות, המצדיקות התערבות ערכאת הערעור. לא היה מקום לדרוש השגה על הודעת ההקפאה בזמן אמת, ולא היה מקום לקביעת השתק ומניעות. **החלטת בית המשפט העליון (השופטת רות רונן)** בית המשפט העליון דוחה את הערעור על הסף (תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי). **עקרונות משפטיים וחידושים מרכזיים בפסק הדין:** 1. **עקרון תום הלב הדיוני וניקיון כפיים:** בית המשפט קמא קבע כי המערערת נהגה בחוסר תום לב דיוני ובחוסר ניקיון כפיים. הדבר התבטא בכך שלא צירפה את המושב לעתירה (למרות טענות נגדו), לא צירפה מסמכים מהותיים (כמו התוספת להסכם המעידה על הבנתה שהסדרת החשמל עשויה לארוך זמן), והסתירה את גרסתה לגבי ידיעתה והסכמתה להסדרים מול רמ"י. בית המשפט העליון אימץ קביעות אלו, והדגיש כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב במסקנות עובדתיות של בית המשפט קמא, אלא במקרים חריגים. 2. **פרשנות הסכם והודעת ההקפאה:** בית המשפט העליון סקר את שרשרת ההודעות וההסכמים (הסכם ההשבה, הודעת ההקצאה הראשונה, הודעת ההקפאה, הסכם המחאת הזכויות והתוספת לו, התכתבויות). הודגש כי הודעת ההקפאה, שהייתה ידועה למערערת בעת חתימת הסכם המחאת הזכויות, קבעה במפורש כי תוקף השומה הראשונה הוא לשנה בלבד, וכי אם לא יסתיים הטיפול במועד, תוזמן שומה עדכנית. בכך, המערערת הייתה מודעת לסיכון והסכימה לו. 3. **השתק והודאה (Admissions):** נקבע כי המערערת מושתקת מלטעון כי היה מקום להשאיר את השומה הראשונה על כנה. התנהלותה של המערערת, הכוללת פניות חוזרות לרמ"י, הסכמתה הראשונית לקבלת מפרט כספי על פי השומה העדכנית (כפי שעולה מהודעת המושב ומפנייתה של המערערת עצמה), והודאתה כי פעלה מתוך ידיעה והסכמה – מחזקים את מסקנת בית המשפט קמא כי המערערת הסכימה לרכוש את המגרש בהתאם לשומה העדכנית. 4. **שינוי נסיבות מהותי:** בניגוד לטענת המערערת, בית המשפט העליון מצא כי חל שינוי נסיבות מהותי. במשך כ-4 שנים מאז הודעת ההקפאה, לא נמצא פתרון לנושא קווי החשמל. רק בהודעת ההקצאה החדשה (דצמבר 2024) צוין לראשונה כי קיים צפי לפתרון הנושא עד יוני 2025, ואף הוגש אישור כי הבעיה נפתרה. שינוי זה, המאפשר את קידום ההקצאה, מצדיק את הצורך בשומה עדכנית. 5. **אי הגיוון הכלכלי כשיקול:** בית המשפט קמא קבע, והעליון אימץ, כי ההיגיון הכלכלי מחייב התאמת מחיר הקרקע למצבה הנוכחי. העמדה לפיה יש להקצות מגרש במחיר 2019, כאשר מחירי הקרקעות עלו משמעותית, נדחתה כבלתי הגיונית. הדבר מעיד על כך שגם כאשר יש עקרונות פורמליים (כמו תוקף שומה), נסיבות העניין וההיגיון הכלכלי יכולים להצדיק פרשנות שונה. 6. **הבחנה מעניין סאב:** פסק הדין מדגיש את ההבחנה בין עובדות המקרה לבין הלכת עניין סאב. בעוד שבעניין סאב נדונה פרשנות ספציפית של הסכם השבה והשוואת מחירים במכרזים, כאן מדובר בפרשנות של התחייבויות חוזיות, הודעות הקצאה, הקפאות, ושומות עדכניות, תוך התחשבות בהתנהלות הצדדים ובשינויי שוק. סעיף 3.2.5 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1470, שציטט בית המשפט, מבהיר כי במתחמים המיועדים לשיווק בתוכנית "מחיר למשתכן", המחיר יקבע על בסיס שומה עדכנית, בניגוד למנגנון הממוצע המשוקלל שנדון בעניין סאב. 7. **עיכוב ביצוע כבדיקת נאותות:** בית המשפט העליון אף בחן את התנהלות המערערת ביחס לבקשתה לעיכוב ביצוע. המערערת לא עמדה במועד התשלום שנקבע לה על ידי בית המשפט קמא (18.9.2025), ורק כחודשיים לאחר מכן הגישה את הערעור. התנהלות זו, אשר מעידה על חוסר רצינות או חוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות, שימשה בסיס נוסף לדחיית בקשתה לעיכוב ביצוע. 8. **השלכות מעשיות:** פסק הדין מחזק את האפשרות של רמ"י לעדכן שומות כאשר קיים עיכוב משמעותי בהליכי ההקצאה, במיוחד כאשר עיכוב זה נובע מגורמים חיצוניים (כמו קווי חשמל) והמערערת מודעת לכך. הוא גם מדגיש את החשיבות של עמידה בלוחות זמנים והתחייבויות כספיות, וכי חוסר עמידה כאמור עלול להוביל לאיבוד זכויות. **סיכום** פסק הדין של בית המשפט העליון מאשר את קביעות בית המשפט קמא, תוך הדגשת עקרונות של תום לב, ניקיון כפיים, והתנהלות מכוונת של הצדדים. המערערת לא הצליחה לשכנע את בית המשפט כי יש להתערב בקביעות העובדתיות והמשפטיות של הערכאה הקודמת. הדגש על הוכחת הסכמה ברורה של המערערת לשומה העדכנית, התנהלותה בחוסר תום לב, והבחנה ברורה מעניין סאב, מובילים לדחיית הערעור על הסף. פסק הדין מחזק את מעמדה של רמ"י ואת הצורך בנקיטת הליכים במהירות וביעילות, תוך עמידה בתנאים המוסכמים.