ע"א 3451/07

תקציר

הערעור שלפנינו נסוב סביב מחלוקת על הזכויות בגג בית משותף בפתח תקווה, שהיה במקור בבעלותו של משה פייגין. פייגין מכר בעבר את הזכויות בגג למשיבים, יצחק ויוסף כהן, בשנת 1965, תוך שהוא שומר במפורש בהסכמים עם גורמים אחרים כי הסכם זה כולל את היכולת לבנות עליו. המערערים, חנה קאופמן ובעלה המנוח, שרכשו יחידה אחרת בבניין, היו מודעים לכך שהגג נמכר לאחרים. למרות ידיעה זו, הם טענו נגד טענות המשיבים לגג, תוך ציון סוגיות כגון התיישנות, עסקה לא תקינה במקרקעין לפי חוק המקרקעין והיעדר הוכחת זכויותיהם בתוספות בנייה מודרניות. בית המשפט המחוזי העניק סעד הצהרתי לבני הזוג כהן, תוך הכרה בזכותם לרשום בעלות וזכויות בנייה על הגג. בערעור נקבע כי הזכויות הנתבעות על ידי בני הזוג כהן מוגבלות למה שניתן היה על פי ההסכמים שנעשו בשנות השישים, ובפרט בניית קומה וחצי נוספות כפי שאושרו בשנת 1964. זכויות מעבר לאלה לא הוקנו למשיבים, ואף לא היה הסכם שכלל זכויות בנייה חדשות שפותחו מכוח תב"עות מאוחרות יותר. משכך, אמנם נשמרו זכויותיהם של המשיבים לרשום הערת אזהרה המבטיחה את יכולתם לבנות בהתאם להסכם המקורי, אך הן לא הקיפו זכויות נרחבות יותר שהתב"ע הנוכחית עשויה לאפשר. בית המשפט הורה להחליף את הסעד ההצהרתי הראשון והרחב יותר של המשיב בהכרה מצומצמת זו, תוך כיבוד התנאים שהיו קיימים בעת חתימת ההסכמים המקוריים. הן בעלי הדירות הנוספים והן המשיבים חייבים לנהל משא ומתן על כל בנייה מעבר להסדרים ארכיוניים אלה, בהתחשב בזכויות ובתקנות הבנייה העכשוויות. הערעור התקבל בחלקו, ואישר רישום הערת אזהרה לזכויות בניה תוך תיחום תביעות הבעלות, תוך פסיקת הוצאות משפט למשיבים.