רע"א 42119-02-25

תקציר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים **רע"א 42119-02-25** **הקדמה:** בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום. הסכסוך נסוב סביב דמי תיווך שנדרשו על ידי המשיב 1, שי יעקובי (להלן: יעקובי), ומשיבה 1, חברה בבעלותו, מהמבקשים, גונן קסטנבאום (להלן: קסטנבאום) וחברה בבעלותו, וכן מהמשיב 3, לירון קופלר (להלן: קופלר). **רקע עובדתי:** הנכס נשוא המחלוקת הוא "קולנוע דוד" בהרצליה. לאחר שהנכס עמד חסר שימוש, פנו בעליו בשנת 2011 לעורך דין רועי בר יוסף (להלן: בר יוסף) לסיוע במכירתו, ללא הצלחה. בשנת 2016, פנה בר יוסף ליעקובי, מתווך מקרקעין, על מנת שיאתר רוכש. בר יוסף מסר ליעקובי כי בעלי הנכס מבקשים למכור תמורת 3,500,000 ש"ח, וכי עליו לקבל שכר טרחה בסך 500,000 ש"ח + מע"מ. יעקובי, בעזרת מתווך נוסף, יצר קשר עם קופלר. לאחר מכן, הודיע בר יוסף ליעקובי כי בעלי הנכס מוכנים למכור בסכום נמוך יותר - 1,500,000 ש"ח + שכר טרחתו. קופלר פנה לקסטנבאום, עורך דין, על מנת שייצגו במשא ומתן. קסטנבאום שלח הצעות בשם קופלר, תחילה בסך 2,000,000 ש"ח ולאחר מכן 1,500,000 ש"ח, "כולל שכר טרחה". יעקובי העביר לקסטנבאום טיוטת הסכם מכר, ומסר לקופלר הסכם תיווך, לפיו יעקובי זכאי לדמי תיווך בסך 500,000 ש"ח + מע"מ עם כריתת הסכם לרכישת הנכס. קופלר חתם על הסכם התיווך. ביום 13.2.2017, נכרת הסכם מכר בו חברה בבעלות קסטנבאום רוכשת את הנכס תמורת 2,500,000 ש"ח. קסטנבאום שילם לבר יוסף 500,000 ש"ח + מע"מ, ובר יוסף שילם חלק מהסכום לבעלי הנכס כשכר טרחה. **ההליך בבית משפט השלום:** יעקובי תבע מקופלר, קסטנבאום וחברתו את דמי התיווך. קופלר טען שלא רכש את הנכס ולא ידע שקסטנבאום רכש אותו. קסטנבאום וחברתו טענו כי קופלר לא היה מעוניין ברכישה, וכי בר יוסף הדגיש שתשלום שכר הטרחה שלו מכסה את כל העלויות. בית משפט השלום דחה את התביעה נגד קופלר, שכן לא התקיים התנאי לפיו הוא או מי מטעמו ירכשו את הנכס. נקבע כי קסטנבאום פעל בשם קופלר בשלבים הראשונים, אך לבסוף רכש את הנכס לעצמו, ולא כשלוחו. לעומת זאת, בית משפט השלום קיבל את התביעה נגד קסטנבאום וחברתו. נקבע כי קסטנבאום, בהיותו שלוחו של קופלר, פעל בחריגה מסמכותו בכך שרכש את הנכס לעצמו. בהתאם לסעיף 6(ב) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, צד שלישי רשאי לראות בשלוח כבעל דברו כאשר הוא פועל בחריגה מהרשאה, ונוצר "חוזה מכללא" המחייב את השלוח בחובות השולח כלפי הצד השלישי. נקבע כי קסטנבאום ידע על הסכם התיווך ועל דמי התיווך, ובחר לרכוש את הנכס, ועל כן חב בתשלומם. בית המשפט אף הוסיף כי ניתן היה להגיע לתוצאה זו גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. התביעה נגד בר יוסף (הודעה לצד ג') התקבלה חלקית. **ההליך בבית המשפט המחוזי:** קסטנבאום וחברתו ערערו על פסק הדין. בית המשפט המחוזי אימץ את קביעות בית משפט השלום ודחה את הערעור. הוא פיתח נימוק משפטי מעט שונה: קבע כי חיובו של קסטנבאום בדמי התיווך נובע מהיותו **שותף** של קופלר בעת כריתת הסכם התיווך, אף שלא היה שותף בעת רכישת הנכס בפועל. נקבע כי שותפות זו מחייבת את קסטנבאום בדמי התיווך מכוח הסכם התיווך. בית המשפט המחוזי הבחין בין המקרה דנן לבין פסק הדין בעניין מזרחי, שם נקבע שיש להיזהר בהגמשת דרישת הכתב בהסכמי תיווך, וקבע כי בעניין מזרחי מדובר היה במי שהצטרף כשותף לאחר כריתת ההסכם, בעוד שכאן השותפות קדמה לכריתה. **בקשת רשות הערעור (גלגול שלישי):** קסטנבאום וחברתו עתרו לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור, בטענה שהמקרה מעורר שאלה עקרונית החורגת מהצדדים: מהם המקרים בהם יש "לרכך" את דרישת הכתב לפי חוק המתווכים, וכי יש לרכך דרישה זו רק במקרים של "מרמה ממשית" או חוסר תום לב קיצוני. נטען כי בית המשפט המחוזי חייבם בדמי תיווך למרות שלא חתמו על ההסכם, וכי קיימת סתירה בין פסיקה זו לפסיקה אחרת (רע"א שגיא). כמו כן, נטען כי הסכם התיווך חסר פרט מהותי (סכום העסקה) בניגוד לתקנות, וכי העסקה שנכרתה שונה מהותית מהעסקה שנדונה בעת חתימת הסכם התיווך, ולכן התנאי לכריתת ההסכם לא התקיים. בנוסף, נטען כי טענת השותפות והשליחות לא נטענו בכתב התביעה. **תשובות המשיבים:** יעקובי וחברתו טענו כי דין הבקשה להידחות, שכן אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית. נטען כי עסקה שנחתמה לבסוף אינה שונה מהותית, וכי החיוב נובע מהיותם שותפים בעת כריתת ההסכם. קופלר טען כי הבקשה אינה עומדת באמות המידה להתערבות ב"גלגול שלישי". בר יוסף הותיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט, אך טען שיש לדחות את טענת השוני בין העסקאות. **דיון והכרעה (בית המשפט העליון):** השופט יחיאל כשר התיר רשות ערעור ב"גלגול שלישי", תוך שהוא מבחין בין שאלת "ריכוך" דרישת הכתב בחוק המתווכים לבין שאלת ייחוס החיוב מכוח הסכם תיווך בכתב לצד שלא היה צד לו. נקבע כי שאלת ה"ריכוך" אינה רלוונטית כאן, שכן הסכם התיווך נערך בכתב כנדרש. השאלה המרכזית היא האם ניתן לחייב את קסטנבאום, שאינו חתום על ההסכם, מכוח הדין הכללי. **הבסיס החוקי והמשפטי:** 1. **דרישת הכתב בחוק המתווכים (סעיף 9 לחוק):** דרישת הכתב מהותית להקמת זכות לדמי תיווך. הפסיקה (בעניין מזרחי) נזהרה בהגמשת דרישה זו, במיוחד בהיעדר מוחלט של כתב. 2. **דיני השליחות (חוק השליחות, התשכ"ה-1965):** שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח מחייבת את השולח (סעיף 2). במקרה של חריגה מהרשאה, הצד השלישי יכול לראות בשלוח כבעל דברו (סעיף 6(ב)). 3. **דיני השותפות (פקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975):** כל שותף הוא שלוח של השותפות ושל שאר שותפיו, ופעולותיו בדרך הרגילה מחייבות את השותפות ואת שותפיו (סעיף 14). 4. **דיני עשיית עושר ולא במשפט:** עשויים לחול במקרים של ניסיון "לעקוף" מתווך. **הכרעת בית המשפט העליון:** בית המשפט העליון (השופט כשר, בהסכמת השופטות וילנר ורונן) החליט לדחות את בקשת רשות הערעור, תוך שניתנה רשות ערעור ונדון כערעור לגופו. **נימוקי ההחלטה:** 1. **הבחנה מהותית:** המקרה אינו עוסק ב"ריכוך" דרישת הכתב, אלא בשאלת ייחוס חיובי הסכם תיווך בכתב לצד שלא חתם עליו. הסכם התיווך בין יעקובי לקופלר נערך בכתב ועומד בדרישות החוק. 2. **ייחוס החיוב מכוח דיני השותפות:** בית המשפט המחוזי קבע, כממצא עובדתי, כי קופלר וקסטנבאום היו שותפים בעת כריתת הסכם התיווך. מכוח סעיף 14 לפקודת השותפויות, פעולת השותף (קופלר שחתם על הסכם התיווך) מחייבת את השותף האחר (קסטנבאום). קופלר פעל כשלוח של השותפות, ופעולתו מחייבת את קסטנבאום. כתוצאה מכך, כאשר קסטנבאום רכש את הנכס, הוא חייב בדמי התיווך שהוסכמו. 3. **הבחנה מעניין מזרחי:** בעניין מזרחי, החברה הרוכשת לא הייתה שותפה או שלוחה בעת כריתת הסכם התיווך. בענייננו, נקבע כי קסטנבאום היה שותף בעת כריתת ההסכם, ולכן יש לחייבו. 4. **חיוב מכוח דיני השליחות (אלטרנטיבה):** גם אם לא היו מתקיימים יחסי שותפות, בית המשפט העליון סבר שניתן היה לחייב את קסטנבאום מכוח הדין הכללי, למשל מכוח דיני השליחות (כפי שקבע בית משפט השלום, הרואה בחריגת קסטנבאום מהרשאה בסיס לחייבו), או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, או מכוח הפרת חובות נאמנות של שלוח. אולם, לא היה צורך להכריע בכך לאור קביעת השותפות. 5. **דרישת הכתב:** התקיימה דרישת הכתב בהסכם התיווך. השאלה היתה אך ורק ייחוס החיוב. 6. **טענות נוספות:** נדחו טענות לגבי שוני מהותי בין העסקאות, וטענות בדבר היעדר טענות מקדמיות בכתב התביעה. **התוצאה:** רשות ערעור ניתנה, והערעור נדחה. קסטנבאום וחברתו חויבו בהוצאות לטובת יעקובי וחברתו, וכן לטובת קופלר ובר יוסף. **חידוש משפטי/השלכות:** פסק הדין מדגיש את האפשרות לייחס חיובים מכוח הסכם תיווך בכתב לצדדים שאינם חתומים עליו, כאשר הדבר נובע מהדין הכללי, ובפרט מדיני השותפות והשליחות. הוא מחזק את עקרון "שותפות מחייבת" ואת הרציונל שמאחורי דרישת הכתב בחוק המתווכים – הגנה על קונים מפני התחייבויות בלתי רצויות, אך מבלי לאפשר "עקיפה" שיטתית של מתווכים באמצעות מבנים משפטיים אחרים (שותפות, שליחות). נקבע כי קיום הסכם תיווך בכתב, כנדרש בחוק, מהווה בסיס לדיון בשאלת ייחוס החיובים, גם אם המחויב בפועל לא חתם עליו, וזאת מכוח עקרונות דיני החוזים הכלליים.