ע"א 6914/15

תקציר

הערעור מתייחס למיסוי עסקת חכירה לתקופה של למעלה מ-22 שנים, במהלכן שילם החוכר למשכירים דמי חכירה שנתיים. המחכירים שילמו מס שבח בעת חתימת הסכם החכירה, לפי גובה דמי החכירה המהוונים, כלומר הסכום שהויוון מדמי החכירה העתידיים. השאלה שעמדה בפני בית המשפט היתה, האם בנוסף למס רווחי הון, יש למסות את המחכירים גם במס הכנסה על הריבית הגלומה לכאורה בדמי החכירה. בית המשפט המחוזי השיב על שאלה זו בחיוב. בית המשפט המחוזי קבע כי יש לראות את עסקת השכירות כעסקת מכר, ולפיכך, כשם שעסקת מכר בתשלומים מורכבת מעסקת מכר ועסקת אשראי, כך יש לראות גם עסקת שכירות בתשלומים ככוללת עסקת אשראי. בית המשפט העליון קבע אחרת וקיבל את הערעור. בית המשפט קבע, כי הקביעה החקיקתית כי עסקת שכירות לתקופה העולה על 10 שנים מהווה "מכירת זכות במקרקעין" היא "פיקציה", שמטרתה לעסוק בעיקר בתכנוני המס של הנישום. בית המשפט הסביר כי ההנחה כי תשלום דמי החכירה בשיעור כרוך בעסקת אשראי בין המשכיר לבין השוכר היא שגויה, שכן היא מבוססת על הפיקציה לפיה עסקת חכירה שקולה לעסקת מכר לכל דבר ועניין. בית המשפט הדגיש כי השאלה האם עסקת תשלומים כוללת עסקת אשראי היא שאלה עובדתית הטעונה הוכחה, וחלוקת התשלומים אינה מעידה על קיומה של עסקה כזו. בנוסף, קבע בית המשפט כי הדרך הטבעית והמדויקת למסות את דמי החכירה המשולמים בשיעור היא למסות אותם מדי שנה עם קבלתם, בהתאם לעקרון המימוש. בית המשפט הסביר כי היוון דמי החכירה נועד להבטיח כי המחכירים לא ישלמו יותר מדי את מס השבח, ואינו מעיד על קיומה של עסקת זיכוי בין המחכירים לבין השוכר. לבסוף, מצא בית המשפט כי עסקת השכירות בה התקשרו הצדדים לא כללה עסקת אשראי, ועל כן יש לקבל את הערעור.