ת"א 31941-01-20

תקציר

בפסק דין זה, בית המשפט השלום בעכו (השופטת פרחה ג'ובראן מילר) דן בתביעה ותביעה שכנגד שמקורן בהסכם שכירות של שטח בבניין מסחרי. התובעת, בעלת הנכס, דרשה דמי שכירות שלא שולמו. הנתבעת, שוכרת הנכס, טענה לאי התאמת המושכר לצרכיה (הקמת מפעל להזרקה ואקסטרוזיה) ולגרימת נזקים כתוצאה מכך. **העובדות הרלוונטיות:** * **הסכם השכירות:** נחתם ביום 16.7.16, לתקופה של שנה עם אופציה ל-3 שנים נוספות. מטרת השכירות הוגדרה כ"תעשייתי להזרקה ואקסטרוזיה או כל עסק חוקי". השוכרת קיבלה חזקה בנכס עוד ב-20.5.16 לצורך ביצוע התאמות. * **דמי שכירות:** נקבעו על 2,000 ₪ לחודש בתוספת מע"מ לשנה הראשונה, ו-3,000 ₪ לחודש בתוספת מע"מ לתקופת האופציה. * **התביעה העיקרית:** התובעת טוענת שהחברה נותרה חייבת דמי שכירות החל מינואר 2019 ועד ינואר 2020, סך של 36,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכן נותרה במושכר גם לאחר תום תקופת השכירות. * **התביעה שכנגד:** החברה טוענת שהתובעת הפרה את ההסכם בכך שלא התאימה את המושכר לצרכיה, וגורמת לה נזקים ישירים ותוצאתיים בסך של כ-4.3 מיליון ₪ (לצרכי אגרה - 500,000 ₪). **טענות החברה (הנתבעת):** 1. **אי התאמת המושכר להפעלת מפעל להזרקה ואקסטרוזיה:** * **תשתית חשמל:** טענה שהתובעת לא התקינה חיבור חשמל בהספק הנדרש (400-630 אמפר), דבר המנע הקמת המפעל. * **חיבור מים:** טענה שהתובעת לא חיברה את המושכר לנקודת מים בקוטר 2 צול, הנחוצה לקירור תבניות ההזרקה. * **צביעת קירות:** טענה שהתובעת לא צבעה את קירות המושכר. * **שימוש בשטח המזרחי:** טענה שהתובעת השתמשה בחלק מהמושכר (השטח המזרחי) לאחסון קונסטרוקציות ומתכת, ובכך הפחיתה את השטח הזמין לחברה. * **העדר טופס 4:** טענה שהסכם השכירות נחתם לפני קבלת טופס אכלוס למבנה, דבר שהשפיע על יכולת התחברות לתשתיות. 2. **ניהול משא ומתן בחוסר תום לב:** טענה שהתובעת ובנה ידעו שהמושכר אינו מתאים להקמת מפעל להזרקה ואקסטרוזיה, אך הציגו מצג שווא. 3. **נזקים:** נזקי השקעה, אובדן רווחים, עלויות העברה, טיפול בבקשות, פגיעה בציוד. **טענות התובעת:** 1. **התחייבויותיה בוצעו:** * **חשמל:** המבנה היה מחובר לחשמל (תלת פאזי 63 אמפר) עוד קודם לחתימה. התובעת התחייבה להתקין "ארון חשמל עם מפסק ראשי ותאורה", והדבר בוצע. לא הייתה התחייבות לחיבור בהספק גבוה. * **מים:** קו מים בקוטר 2 צול כבר היה קיים במושכר. מנהל החברה הוא שדחה את פתיחת נקודת המים כי טרם מיקם את הציוד. * **צביעה:** החלה בהכנות לצביעה, אך כניסת הציוד של החברה מנעה את השלמת העבודה. * **שטח מזרחי:** השטח היה זמין לחברה. * **טופס 4:** לא היה ידוע לחברה בעת חתימת ההסכם, ולכן לא יכול היה להוות עילה לטענת אי התאמה. 2. **החברה לא הוכיחה את טענותיה:** * **אי התאמה:** טענות החברה לא הוכחו, במיוחד לאור הצהרת החברה בהסכם שבדקה ומצאה את הנכס ראוי ומתאים. * **אי קבלת חשמל בהספק הנדרש:** החברה לא הביאה הוכחה קונקרטית לדרישה זו, ואף מנהל החברה לא ידע לפרט את ההספק המדויק הנדרש. * **הקטנת נזק:** החברה לא פעלה להקטנת נזקיה, ואף נשארה בנכס לאחר פסק דין לפינוי. * **הכרה בחוב:** מנהל החברה חתם על קבלה בגין תשלום דמי שכירות (חלקם) תוך ציון כי "סכום זה ממצה את כל טענות הצדדים ואין כל טענה או תביעה בגין הסכם זה". 3. **החברה לא שיתפה פעולה:** החברה לא שיתפה את התובעת בתכניותיה, בציוד או בצרכים התפעוליים, וטענותיה הועלו לראשונה בהליך משפטי. **דיון והכרעה משפטית:** השאלה המרכזית היא האם התובעת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא ביצעה את ההתאמות הנדרשות על ידי החברה. 1. **תשתית חשמל:** * **הוראות ההסכם:** בית המשפט קובע כי הסכם השכירות אינו כולל התחייבות חוזית מפורשת של התובעת להתקנת תשתית חשמל בהספק של 400-630 אמפר. * **חובת התאמה לפי חוק השכירות:** בית המשפט בוחן את סעיף 6(ב) לחוק השכירות והשאילה, הקובע חובת התאמה לפי סעיף 11 לחוק המכר, גם אם לא הוסכם עליה במפורש. חובה זו קיימת אם הנכס אינו תואם את השימוש הרגיל או המסחרי, או את המטרה המיוחדת המשתמעת מההסכם. * **היעדר הוכחה:** בית המשפט מצא כי החברה לא הוכיחה שאי חיבור החשמל בהספק הנטען מהווה אי התאמה המהווה הפרה. זאת מכמה סיבות: * **העדר שיתוף פעולה:** החברה לא הציגה ראיות על שיתוף התובעת בתכניות המפעל ובצרכים התפעוליים, ועל חשיבות דרישה זו. * **העדר פירוט מדויק:** החברה לא דאגה לעגן בהסכם התחייבות מפורשת ומדויקת בנוגע להספק החשמל. * **מועד קבלת החזקה:** החברה קיבלה חזקה במושכר כשלושה שבועות לפני חתימת ההסכם לצורך ביצוע התאמות, אך לא העלתה טענה בנוגע לחשמל בשלב זה. * **הצהרת "AS-IS":** החברה הצהירה שבדקה את המושכר ומצאה אותו ראוי ומתאים. * **חוסר בדיקה יסודית:** מנהל החברה לא ידע לפרט את ההספק הנדרש במדויק, ומהנדס חשמל מטעמו עדיין לא בדק את המכונות. * **אי הודעה בזמן סביר:** החברה לא הודיעה על אי התאמה זו בזמן סביר, ואף המשיכה לקיים את ההסכם ולנצל את תקופת האופציה. * **אישור תשלום דמי שכירות:** החברה שילמה דמי שכירות עבור שנת השכירות השנייה, ועל גבי הקבלה נרשם כי "סכום זה ממצה את כל טענות הצדדים". טענת החברה שהדבר נעשה תמורת הנחה ובתמורה לחיבור חשמל בהספק גבוה הועלתה רק בשלב ההוכחות ולא הוכחה. * **חיבור חשמל בסיסי:** הוכח כי בוצעו עבודות חשמל בסיסיות במושכר (ארון חשמל, תאורה) בסמוך לתחילת השכירות. * **אופציה לא ניצולה:** החברה לא ניצלה את האפשרות להפסיק את ההסכם בהתראה של 90 יום, למרות טענותיה לנזקים כבדים. * **מסקנה:** לא הוכח כי התובעת הפרה את חובתה בנוגע לחיבור החשמל. 2. **חיבור מים:** * **קו מים קיים:** התובעת טענה ובית המשפט מצא חיזוק לכך שקו מים בקוטר 2 צול כבר היה קיים במושכר. * **עיכוב מצד השוכרת:** התובעת טענה, ובית המשפט מצא כי סביר, שמנהל החברה הוא שדחה את פתיחת נקודת המים כי טרם מיקם את הציוד. * **הצהרת מיצוי טענות:** תשלום דמי השכירות בשנת השכירות השנייה, המלווה בהצהרה על מיצוי טענות, מחזק את טענת התובעת כי לחברה לא היו טענות בנוגע לנקודת המים. * **מסקנה:** לא הוכח כי התובעת הפרה את התחייבותה בנוגע לחיבור המים. 3. **צביעת קירות:** * **הכנות שבוצעו:** הוכח שהתובעת החלה בהכנות לצביעה. * **מניעה מצד השוכרת:** כניסת ציוד ומכונות למושכר לפני חתימת ההסכם מנעה את השלמת הצביעה. * **העדר נזק מוכח:** החברה לא הוכיחה כי אי ביצוע הצביעה מנע ממנה להשתמש במושכר או גרם לה נזק. * **מסקנה:** לא הוכח כי אי ביצוע הצביעה מהווה הפרה יסודית. 4. **שימוש בשטח המזרחי:** * **העדר הוכחה:** הטענה נטענה בעלמא ולא נתמכה בראיות אובייקטיביות. * **חוסר בהירות:** לא ברור כיצד הפרה לכאורה זו פגעה בחברה או גרמה לה נזק. * **מסקנה:** לא הוכח כי התובעת השתמשה בחלק מהמושכר בניגוד להסכם. 5. **העדר טופס 4:** * **העדר ידיעה:** החברה לא ידעה על היעדר טופס 4 במועד החתימה, ולכן לא יכול היה להוות עילה לטענת אי התאמה או לניהול משא ומתן בחוסר תום לב. * **קיום טופס 4 בתקופת התביעה:** טופס 4 ניתן במהלך תקופת השכירות, ובוודאי היה קיים בתקופה הרלוונטית לתביעה העיקרית (01/19-01/20). * **התחייבות חשמל:** אף אם היה ניתן לקשור בין טופס 4 לחיבור חשמל, הרי שהתחייבות זו לא הוכחה. 6. **קשר סיבתי ונזקים בתביעה שכנגד:** * **נטל ההוכחה:** גם אם הייתה מוכחת הפרה מצד התובעת, החברה לא הוכיחה את הקשר הסיבתי בין ההפרה הנטענת (העדר חיבור חשמל) לבין אי הקמת המפעל והנזקים הנטענים. * **העדר חוות דעת מקצועית:** לא הוגשה חוות דעת מהנדס חשמל שבדק את הציוד וקבע את דרישות החשמל הלכה למעשה. * **העדר תכנית עסקית:** החברה לא צירפה תכנית עסקית מאושרת או הוכחה להתקשרות עם גורמים אחרים, המעידה על תכנון ממשי של הקמת המפעל. * **אחסון ציוד:** נראה כי המושכר שימש בעיקר לאחסון ציוד, ללא פעילות הקמה ממשי. * **הפסד רווחים:** חוות הדעת הכלכלית נשענה על הנחות היפותטיות ולא הוכחה, ולכן לא שימשה הוכחה לנזק נטען של 4.2 מיליון ₪. **פסק דין:** * **התביעה העיקרית:** התקבלה במלואה. החברה חויבה לשלם לתובעת דמי שכירות בסך 36,000 ₪ בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. * **התביעה שכנגד:** נדחתה במלואה. * **הוצאות:** החברה חויבה לשאת בשכר טרחת עורך דין בסך 17,500 ₪. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **פרשנות הסכם שכירות:** בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את לשון ההסכם ואת ההתחייבויות החוזיות המפורשות. 2. **חובת התאמה לפי חוק השכירות:** המקרה מדגים את יישום סעיף 6 לחוק השכירות, המרחיב את חובת ההתאמה של המשכיר מעבר להתחייבויותיו המפורשות בהסכם, בהתאם לנסיבות ולמטרת השכירות המשתמעת. עם זאת, בית המשפט הדגיש כי נטל ההוכחה להפרת חובה זו מוטל על השוכר. 3. **חובת תום לב במשא ומתן:** בית המשפט בחן את הטענה לניהול משא ומתן בחוסר תום לב, אך קבע כי לא הוכח שהתובעת ידעה על אי התאמה ולא גילתה זאת. 4. **נטל ההוכחה על השוכר:** בית המשפט הדגיש כי השוכר נושא בנטל ההוכחה בדבר אי התאמת המושכר, הקשר הסיבתי בין ההפרה לנזק, והיקף הנזק. 5. **חשיבות ההצהרות החוזיות:** הצהרת השוכר שבדק את הנכס ומצאו ראוי ("AS-IS"), והצהרת מיצוי טענות על גבי קבלה, היו בעלות משקל משמעותי בהכרעת בית המשפט. 6. **הקטנת נזק:** בית המשפט בחן את טענות אי קיום חובת הקטנת הנזק מצד השוכר. 7. **השלכות של כשלים ראייתיים:** בית המשפט הדגיש כי העדר ראיות אובייקטיביות, כגון חוות דעת מקצועיות, תכניות עסקיות, או התכתבויות רלוונטיות, פוגע בסיכויי ההצלחה של התביעה. 8. **הרחבת חזית:** בית המשפט דחה טענות עובדתיות ומשפטיות חדשות שהועלו בשלב הסיכומים, מן הטעם שמדובר בהרחבת חזית אסורה. בסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את טענות השוכרת לאי התאמת הנכס ולהפרת ההסכם מצד המשכירה, וקיבל את תביעת המשכירה לדמי שכירות שלא שולמו, תוך חיוב השוכרת בהוצאות.