ערר 1034-08-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על המידע שסופק בלבד: **הקדמה: סמכות ועדות ערר ואיזון בין אינטרסים** פסק הדין עוסק בערר שהוגש על החלטת ועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בנייה, הכוללת תוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) ומרפסות. הערר נדחה. הניתוח יתמקד בשתי סוגיות עיקריות שעלו: הסוגיה הקניינית והסוגיה התכנונית הנוגעת לחשיבות המיגון. **א. הסוגיה הקניינית: סמכות מוסדות התכנון לבחון תימוכין קנייניים** 1. **הלכה מושרשת:** סעיף 37 לפסק הדין מדגיש הלכה מושרשת לפיה **מוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות**. סמכותם מוגבלת לשאלות תכנוניות בלבד. הדבר נובע מהמהות והתפקיד הייחודי של מוסדות התכנון. 2. **חריג: ספק בתימוכין קנייניים:** פסק הדין מבהיר כי קיים חריג להלכה זו. כאשר **מוסד תכנון סבור שאין למבקש היתר את התימוכין הקנייניים הנדרשים לבקשה**, כגון העדר הסכמה פוזיטיבית מבעלי זכויות אחרים בבית משותף או קיומה של מחלוקת קניינית מהותית, **רשאי מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולעכב את ההכרעה בבקשה התכנונית** עד להכרעה של הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. (סעיף 37). 3. **הלכת "בני אליעזר":** פסק הדין מפנה להלכת "בני אליעזר" (כפי שפורטה בבג"צ 2832/09 ודנ"מ 668/11), אשר קובעת כי **מוסד תכנון רשאי לדון בבקשה להיתר כאשר הוא סבור שהמבקש הצליח לבסס תימוכין קנייניים**. 4. **יישום לעניין דנן:** במקרה זה, הבקשה להיתר הוגשה על ידי 5 מתוך 6 בעלי דירות (83%), אשר מהווים יסוד סביר לתימוכין קנייניים, בפרט לאור הוראות **סעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1965**. סעיף זה מתיר לבעלי שלושה רבעים מהדירות (או שישים אחוזים לצורך בניית ממ"ד) להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה, וכן על חלוקת זכויות בנייה לצורך הרחבה, כולל בניית ממ"ד. (סעיפים 38-39). 5. **חידוש/הרחבה:** פסק הדין מבהיר כי **הדרישה להסכמה של 100% מבעלי הדירות אינה רלוונטית כאשר מדובר בהרחבת דירה לשם בניית ממ"ד**, כפי שמפורט בסעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין. עצם ההחלטה על הרחבת דירה, הכוללת בניית ממ"ד, מאפשרת שינויים ברכוש המשותף (הצמדת חלקים). (סעיף 40). 6. **אי הכרעה קניינית:** ועדת הערר מדגישה כי היא **אינה מכריעה במחלוקת קניינית**. אולם, לצורך הדיון התכנוני, נוכח הרוב המשמעותי של בעלי הדירות שהסכימו, ובהתאם לחוק המקרקעין, רואה הוועדה קיום תימוכין קנייניים מספקים. (סעיפים 41, 44). 7. **התייחסות לתקנון הבית המשותף:** טענת העוררים בדבר סעיף בתקנון הבית המשותף המצמצם זכויות בנייה לשתי דירות בלבד, נדחתה, שכן הוועדה לא השתכנעה שמטרתו לשמור על אופי הבניין, ובכל מקרה, מדובר בטענה קניינית שיש לבררה בערכאה מוסמכת. (סעיף 43). **ב. הסוגיה התכנונית: חשיבות המיגון והאיזון אל מול פגיעה בתנועה** 1. **חשיבות עליונה של מרחבים מוגנים:** פסק הדין מקדיש חלק ניכר לדיון בחשיבותם של ממ"דים, תוך הדגשת **החשיבות המוגברת בעת האחרונה לאור המציאות הביטחונית** (אירועי ה-7.10.2023, מלחמת "חרבות ברזל", מבצע "עם כלביא"). הדבר בא לידי ביטוי בחקיקה (סעיף 145ב, 151(ג) לחוק התכנון והבניה) ובתכניות מתאר ארציות (תמ"א/40/א/1/1). (סעיפים 46-47). 2. **חידוש/מגמה תכנונית: העדפת ממ"דים על פני מקלטים משותפים:** ועדות הערר, וכך גם פסק הדין, מכירות ב**מגמה תכנונית ברורה להעדיף ממ"דים דירתיים על פני מרחבים מוגנים משותפים**. היתרונות של ממ"ד כוללים קרבה מיידית, אפשרות לשהייה ממושכת ונוחה יותר. (סעיפים 48, 49, 50, 51). 3. **השלכות חקיקתיות:** הדגש על חשיבות הממ"דים מוביל לעידוד הקמתם, אף באמצעות הקלות תכנוניות. הדבר בא לידי ביטוי בהוראות שונות בחוק התכנון והבניה, ובאופן שבו המחוקק שאף להקל ולתמרץ הקמת ממ"דים, תוך העדפה ברורה של פתרון זה על פני מקלט משותף. (סעיפים 50-51). 4. **האיזון בין חשיבות המיגון לפגיעה בתנועה:** נקודת המחלוקת המרכזית נבעה משינוי מיקום כניסת הרכבים לחניה, אשר נדרש לצורך הקמת הממ"דים. העוררים טענו לפגיעה משמעותית. * **הערכת הפגיעה:** ועדת הערר קבעה כי הפגיעה, הכוללת אי נוחות מסוימת ותמרונים נוספים, **אינה מצדיקה את דחיית הבקשה** נוכח חשיבותם העליונה של הממ"דים. (סעיפים 52, 58, 62). * **מיקום מיטבי של הממ"דים:** הוועדה אימצה את עמדת הוועדה המקומית ואת בדיקתה, לפיה **המיקום המוצע לממ"דים הוא המיקום המיטבי, ואף היחיד מבחינה תכנונית**, באופן שלא פוגע בתפקוד הדירות, בסביבה, ובמספר מקומות החניה הקיימים. (סעיפים 54, 55). * **בחינת חלופות:** נבדקה האפשרות של מכפיל חניה, אך נדחתה בשל אי התכנות פיזית, אי עמידה בתקנים, ומדיניות הוועדה המקומית שאינה תומכת במכפילי חניה. (סעיף 56). * **אישור אגף התנועה:** שינוי מיקום הכניסה קיבל את אישור אגף התנועה, אשר קבע כי הוא מאפשר גישה לכל כלי הרכב והחניות. (סעיפים 57, 63). * **הכרעת הוועדה:** למרות אי הנוחות מסוימת, התרשמות הוועדה היא שהשינוי אינו דורש פעולה מורכבת במיוחד, וכי **האיזון הכולל נוטה לטובת אישור הבקשה** נוכח התועלת המשמעותית של הממ"דים, במיוחד לאור המציאות הביטחונית (סעיפים 62, 65, 66). 5. **התייחסות לחוות דעת מומחים:** הוועדה בחנה את חוות הדעת של מומחי התנועה מטעם שני הצדדים, והגיעה למסקנה כי גם אם יש אי נוחות, הדבר אינו מצדיק דחיית הבקשה. (סעיפים 59, 60, 61, 62). 6. **ריפוי פגם:** הוועדה קבעה כי גם אם הייתה פגיעה בכך שהוועדה המקומית לא דנה בחוות הדעת של העוררים, הפגם נרפא בכך שחוות הדעת עמדה לנגד עיני ועדת הערר ונבחנה. (סעיף 64). 7. **התייחסות למקלט קיים:** טענת העוררים בדבר פגיעה במקלט הקיים נדחתה, תוך התניה של אישור פיקוד העורף ושמירת דרכי מילוט. (סעיף 68). 8. **הקלה בקו בניין:** טענת "הקלה על הקלה" נדחתה, שכן ההקלה עבור ממ"ד עומדת בתקנות (תקנה 4(א)(1)(ג) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002) ואין הגבלה היקף ההקלה. (סעיף 69). 9. **הסכמת חברת החשמל:** הטענה בדבר אי קבלת הסכמת חברת החשמל נדחתה, שכן הבעלות על החדר המדובר רשומה על שם בעלי דירות, והוועדה המקומית התנתה את ההיתר באישור חברת החשמל. (סעיף 70). **ג. תרומת פסק הדין וחידושים:** * **הדגשת המעמד של ממ"דים:** פסק הדין מחזק ומדגיש את החשיבות הלאומית והאישית של הקמת ממ"דים, ומציב אותה כשיקול מכריע באיזון אל מול אי נוחות תכנונית. * **יישום גמיש של כללים קנייניים:** הוועדה מראה כיצד ניתן להתמודד עם שאלות קנייניות באופן עקיף, כאשר הרוב הדרוש להקמת ממ"דים לפי חוק המקרקעין הושג, והדבר מאפשר לוועדה לדון ולהכריע בסוגיות התכנוניות. * **גישה פרגמטית:** הוועדה מקבלת החלטה פרגמטית, הרואה בחשיבות המיגון עדיפות על פני אי נוחות תנועתית מסוימת, המצדיקה שינויים בהסדרי התנועה הקיימים. * **ריפוי פגמים:** מראה כיצד פגמים פרוצדורליים, כגון אי התייחסות לחוות דעת, יכולים להירפא כאשר הערכאה הגבוהה יותר כן דנה ומכריעה בהם. **מסקנה:** ועדת הערר דחתה את הערר, בנימוק שעל אף אי הנוחות התנועתית שתיגרם לעוררים, חשיבות המיגון באמצעות הקמת ממ"דים, נוכח המציאות הביטחונית, גוברת על אי נוחות זו. בנוסף, נקבע כי הבקשה עומדת בדרישות התכנוניות והקנייניות (מבחינת הרוב הנדרש) להקמת ממ"דים.