רע"א 449-04-26

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, המתמקד בעקרונות משפטיים ובחידושים, בהתבסס על הנתונים שסופקו בלבד: **עניין מרכזי:** בקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי, אשר קיבל ערעור על פסק דין של בית משפט השלום, והורה על פינוי המבקשת מנכס מושכר. המחלוקת המרכזית נסובה סביב תוקפו של הסכם שכירות שהתבקש להיות מוארך באמצעות התכתבות דוא"ל. **העובדות הרלוונטיות:** 1. **הסכם שכירות מקורי:** נכרת ביום 24.8.2014, והוארך בהסכם משך ביום 15.2.2017. 2. **תום תקופת השכירות:** לטענת המשיב (המשכיר), תקופת השכירות הסתיימה בשנת 2019, והמבקשת (השוכרת) הפכה לשוכרת בלתי קצובה, הניתנת לסיום בהודעה, בהתאם לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. 3. **טענת המבקשת להארכה:** המבקשת טוענת כי התכתבות דוא"ל מיום 27.8.2019 מהווה הארכה של ההסכם המקורי לעשר שנים נוספות, עד 2029. 4. **התכתבות הדוא"ל:** * מנהל המבקשת פירט נושאים הדורשים טיפול (שיפוץ מיזוג, איטום גג), תוך ציון השקעות שכבר בוצעו (מערכת מצלמות). הוא התנה את ביצוע התיקונים בכך שההתקשרות תמשיך עד 2029. הוא ציין כי טרם נחתם הסכם מסודר, וההתקשרות אינה מעוגנת בהסכם מפורט. הוא הסתפק באישור ההבנות במייל חוזר, משום שסמך על יושרם והגינותם של הצדדים. * נציג המשיב אישר כי המכתב הוצג בפני מנהל הקהילה, שהביע הבנה והסכמה, וכי הדבר מקובל גם על צוות בית הבנים. 5. **הליכים קודמים:** * **בית משפט השלום:** דחה את תביעת הפינוי של המשיב. קבע כי התכתבות הדוא"ל הביאה להארכת ההסכם עד 2029, וזאת הן על בסיס ההתכתבות עצמה והן על בסיס הימנעות המשיב מלזמן את נציגו לעדות. * **בית המשפט המחוזי:** קיבל את ערעור המשיב. קבע כי לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים בשל שתי חלופות: * **העדר גמירות דעת ומסוימות:** המבקשת עצמה התייחסה בהתכתבות להעדר הסכם כתוב וחתום, ולצורך באישור פורמלי. כמו כן, התכתבות הדוא"ל חסרה פרטים מהותיים (מועד תחילת ההסכם החדש, פירוט תנאי השיפוץ). * **אי קיום דרישת הכתב לפי סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין:** הסכם שכירות מעל 5 שנים דורש כתב. התכתבות הדוא"ל אינה עומדת בדרישת הכתב כיוון שהיא אינה חתומה וחסרה פרטים מהותיים. המשיב דחה טענה ל"זעקת הגינות". **ניתוח משפטי – עקרונות וחידושים:** 1. **כריתת חוזה והתנהגות (סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין):** * **עקרון מרכזי:** סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי התחייבות להשכיר נכס לתקופה העולה על חמש שנים, או התחייבות של המשכיר שלא להשתמש במושכר שלא למטרת השכרה, או התחייבות אחרת הנוגעת למהותה של השכירות, **טעונה מסמך בכתב**. * **יישום וחידוש:** בית המשפט המחוזי קבע כי התכתבות הדוא"ל, אף אם הייתה מהווה "הסכם בעל פה" או הסכמה התנהגותית, אינה עומדת בדרישת הכתב הקבויה בסעיף זה. זאת, מכיוון שהיא אינה חתומה וחסרה פרטים מהותיים. * **דיון בבית המשפט העליון:** השופט כשר בחן את שאלת תחולתו של סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין על הסכם שכירות מוארך. הוא קבע כי לשון הסעיף ברורה וכי הסכם שכירות לתקופה העולה על חמש שנים דורש כתב, גם אם מדובר בהארכת הסכם קיים. בית המשפט חיזק זאת בהפניה לפסיקה קודמת (ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף), שקבעה כי החזקה במושכר לתקופה ממושכת אינה פוטרת מדרישת הכתב. * **הבחנה חשובה:** השופט כשר הדגיש כי במקרה זה, ההתכתבות כללה **תנאים חדשים** (פירוט שיפוצים שהמבקשת התחייבה לבצע), ולכן לא ניתן לראות בה רק "הסכם הארכה", אלא הסכם חדש ועצמאי, המקים דרישת כתב לכל הדעות. זוהי נקודה משפטית קריטית המפרידה בין הארכה פשוטה לבין יצירת הסכם חדש. 2. **דרישת הכתב והתכתבויות דיגיטליות (סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין):** * **שאלה עקרונית שהועלתה:** האם התכתבות דוא"ל יכולה לקיים את דרישת הכתב לפי סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין? * **הכרעת בית המשפט העליון:** השופט כשר סבר כי שאלה זו **אינה מתעוררת** בנסיבות העניין. הסיבה לכך היא שבית המשפט המחוזי לא קבע שדרישת הכתב לא קוימה *בשל השימוש בדוא"ל*, אלא *בשל תוכן ההתכתבות* – העדר גמירות דעת ומסוימות. כלומר, הבעיה נבעה מהמהות הפנימית של התקשורת, ולא מהכלי הטכנולוגי ששימש לכריתתה. זוהי הבחנה משפטית מהותית, המותירה את השאלה לגבי התכתבויות דיגיטליות כ"כתב" פתוחה במקרים אחרים. 3. **גמירות דעת ומסוימות:** * **עקרון יסוד בדיני חוזים:** לצורך כריתת חוזה מחייב, נדרשים גמירות דעת של הצדדים והמסוימות של פרטי העסקה. * **יישום:** בית המשפט המחוזי קבע כי התכתבות הדוא"ל חסרה גמירות דעת ומסוימות, בין היתר בשל ההתייחסות להעדר הסכם כתוב וחתום, והעדר פירוט תנאי השיפוץ. * **הכרעת בית המשפט העליון:** השופט כשר ראה בטענות המבקשת בעניין זה כטענות ערעוריות הנוגעות ליישום עקרונות ידועים על נסיבות המקרה, ולכן אינן מצדיקות דיון ב"גלגול שלישי". 4. **"גלגול שלישי" – מבחני רשות ערעור:** * **עקרון:** רשות ערעור ב"גלגול שלישי" ניתנת במקרים חריגים, כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה תגרום לעיוות דין. * **יישום:** השופט כשר קבע כי בקשת המבקשת **אינה עומדת** באמות המידה הללו. * **עיוות דין:** השופט דחה את טענות המבקשת לעיוות דין, הן משום שהייתה מיוצגת (גם אם על ידי קרוב משפחה, שאינו פועל בחסרון כיס), והן משום שבית המשפט רשאי להעלות שאלות משפטיות ביוזמתו. בנוסף, גם אם הייתה פגם בהיקף זכות הטיעון, הדבר לא היה משנה את תוצאת ההליך. * **שאלות עקרוניות:** השופט סבר כי השאלות העקרוניות שהעלתה המבקשת אינן באמת מתעוררות בנסיבות העניין. כאמור, שאלת דרישת הכתב לגבי התכתבות דוא"ל לא הייתה בליבת ההחלטה, והטענות לגבי תוקף ההסכם התבססו בעיקר על יישום עקרונות קיימים. 5. **התנהלות הצדדים והסתמכות:** * **העדר הסכם כתוב:** המבקשת עצמה הודתה בהתכתבות הדוא"ל שההתקשרות "אינה מעוגנת בהסכם מסודר" וכי "טרם נחתם הסכם המסדיר את מלוא הזכויות והחובות". * **הסתמכות על חתימה ואישור פורמלי:** בית המשפט המחוזי הדגיש את חשיבות הדרישות הפורמליות (חתימה, אישור גורמים מוסמכים) שהתקיימו בעת כריתת ההסכם המקורי, אך לא התקיימו בהתכתבות הדוא"ל. * **פרוטוקול ישיבת עמותה:** בית המשפט המחוזי הסתמך על פרוטוקול ישיבה של עמותה מטעם המשיב, שהתקיימה מספר חודשים לאחר התכתבות הדוא"ל, ובו נאמר כי "ועד העמותה שוקל בחיוב את המשך ההתקשרות...". קביעה זו מחזקת את המסקנה כי המשיב לא ראה בהתכתבות משום הסכם מחייב. 6. **מאזן הנוחות:** * **הכרעת בית המשפט העליון:** בקשת רשות הערעור נדחתה לגופה, ולכן הבקשה לעיכוב ביצוע גם היא נדחתה. השופט כשר קבע כי מאזן הנוחות אינו מצדיק מתן רשות ערעור. **חידושים משפטיים עיקריים (או חיזוק עקרונות קיימים):** * **דרישת הכתב להארכת שכירות מעל 5 שנים:** בית המשפט העליון חידד ואישר כי הארכת הסכם שכירות לתקופה הכוללת עולה על חמש שנים, **בין אם מדובר בהסכם חדש ובין אם הארכה**, טעונה מסמך בכתב, בהתאם לסעיף 79(ב) לחוק המקרקעין. * **הבחנה בין "הסכם הארכה" ל"הסכם חדש" לצורך דרישת כתב:** השופט כשר הדגיש כי אם ההסכמה החדשה כוללת תנאים מהותיים חדשים (כגון התחייבות לשיפוצים), היא תיחשב כהסכם חדש, ולא רק כהארכה, ועל כן דרישת הכתב חלה ביתר שאת. * **התכתבות דוא"ל כ"כתב":** בית המשפט העליון הותיר את השאלה האם התכתבות דוא"ל יכולה לקיים דרישת כתב פתוחה, אך קבע שבמקרה זה, הבעיה לא נבעה מכלי התקשורת, אלא מתוכן ההתכתבות – העדר גמירות דעת ומסוימות. * **העדר ייצוג והעלאת שאלות על ידי בית המשפט:** בית המשפט חיזק את הפסיקה הקיימת לפיה בעל דין המנהל את עניינו בעצמו אינו זוכה בזכות יתר, וכי לבית המשפט סמכות להעלות שאלות משפטיות ביוזמתו, אם הדבר צודק. **מסקנה:** בקשת רשות הערעור נדחתה, הן לגופה והן לצורך עיכוב ביצוע. בית המשפט העליון אישר את קביעת בית המשפט המחוזי כי לא נכרת הסכם שכירות מחייב באמצעות התכתבות הדוא"ל, הן בשל העדר גמירות דעת ומסוימות, והן בשל אי קיום דרישת הכתב לפי סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין. השופט כשר הדגיש כי המקרה אינו מצדיק דיון ב"גלגול שלישי", שכן לא מתעוררות בו שאלות משפטיות עקרוניות חורגות או עיוות דין.