ע"א 6651/99

תקציר

בית המשפט העליון דן בערעור בשאלה האם מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י) יכול לדרוש דמי היתר בגין זכויות בנייה כאשר חוזה חכירה קיים קובע במקום זאת עלייה יחסית בדמי החכירה. בשנות ה-40 של המאה ה-20 חכרו נתן ויהודית ציטרונובסקי נכס, שבו היו הוראות להארכת חוזה החכירה לאחר 49 שנים בתנאים המקוריים שכללו דמי חכירה מוגדלים על בנייה נוספת. לאחר תום תקופת החכירה הראשונית, ביקשו יורשי ציטרונובסקי להאריך את חוזה החכירה ולהסב אותו להסדר ארוך טווח, תוך שימוש בפעולת היוון שקבעה שמירה על תנאי החכירה המקוריים. המחלוקת התעוררה כאשר רמ"י התנתה את הסכמתה לתוספת בנייה בתשלום אגרת היתר, בניגוד להסכם החוזי המקורי. בית המשפט המחוזי קבע תחילה כי רשות מקרקעי ישראל יכולה לגבות דמי היתר בשל תפקידה כרשות ציבורית, במטרה להבטיח הגינות ושוויון בין החוכרים. עם זאת, בית המשפט העליון הפך פסק דין זה, והדגיש כי רשות מקרקעי ישראל, כנאמן ציבור, חייבת לעמוד באמות מידה גבוהות של הגינות ואינה יכולה לשנות באופן חד צדדי את תנאי החוזה כדי להטיל שכר טרחה נוסף אלא אם נקבע במפורש. כמו כן, בית המשפט ציין כי החלטת רמ"י הכירה בכך שאין לגבות דמי היתר אם תנאי החכירה המקוריים קבעו הסדר שונה, כגון דמי חכירה מוגדלים. לפיכך, אישר בית המשפט העליון כי תנאי החכירה המקוריים צריכים לגבור, תוך שהוא דוחה את הטלת אגרת היתר על ידי רמ"י ומאשר את זכויות היורשים להירשם כחוכרים, כאשר תוספות הבנייה מוסדרות בהוראות החכירה המקוריות. פסק הדין הדגיש את אופייה המחייב של הבטחת מנהל מקרקעי ישראל בדבר הארכת החכירה וההקפדה על עקרונות תום הלב, ששיאם בהחלטה לטובת המערערים ופסיקת הוצאות.