ו"ע 29172-01-21

תקציר

עיקר המחלוקת במקרה זה נסובה סביב השאלה האם לקסן ישראל בע"מ הייתה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין בעת מכירת מניותיה לנצב"א, והאם רכישת המניות האמורות חייבת במס רכישה. לקסן התאגדה בשנת 1986 וחתמה בשנת 1991 על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל לזכויות בנכס המכונה גוש 40033, עליו הוקם מלון בשם מלון הנסיכה. בשנת 2011 חתמה לקסן על הסכם ניהול עם חברת ישרוטל בע"מ, בו העבירה את ניהול המלון לידיהם. בשל קשיים כלכליים, מונה לקסן בשנת 2015 כונס נכסים למימוש השעבוד על המלון. הכונס הזמין הצעות לרכישת המלון, בהן זכתה ספונטרול לימיטד בהצעה של 236 מיליון שקל. עם זאת, 21 יום לאחר מכן, נטסבה התקשרה בהסכם לרכישת מניותיה של לקסן. הרכישה בוצעה בשני שלבים: הראשון, שבו רכשה נטסבה 60% ממניות לקסן, והשני, שבו מימשה נטסבה את האופציה שלה לרכוש את 40% הנותרים ממניות לקסן. מינהל מיסוי מקרקעין קבע כי לקסן עומדת במבחן הנכס כדי להיות מסווגת כאיגוד מקרקעין, ולכן רכישת מניותיה על ידי נצבה חייבת במס רכישה. המינהל החליט גם על שווי המניות לעניין מס הרכישה, וקבע כי חבות המס חושבה לפי שווי הזכויות במקרקעין ולא לפי המניות, שבשלב הראשון עמד על 171 מיליון שקל, ובשלב השני על 114 מיליון שקל. נצבה טענה כי המלון היה פעיל בעת רכישת המניות והיה בו מטלטלין מהותיים ששימשו ליצירת הכנסה, ולכן אין להגדיר את לקסן כאיגוד מקרקעין, ואין לחייב את הרכישה במס רכישה. בנוסף, הם טענו כי שווי המניות צריך להיקבע על פי שווי השוק ולא על פי השווי שנקבע בהסכם רכישת המניות. בתוך כך, טען המינהל כי לקסן היא גוף פסיבי, לאחר שהעבירה את תפעול המלון לישרוטל, וכי נכסי המטלטלין לא שימשו את לקסן ליצירת הכנסה. כמו כן, המינהל הדגיש כי שווי הציוד זניח ביחס לשווי המלון, ו"שווי המכירה" של המניות צריך להתבסס על שווי הזכויות במקרקעין עצמם. בית המשפט הסכים עם טענות המינהל ודחה את שני הערעורים שהגישה נצבה. השופטת, יעל ייטב, ציינה כי לקסן הייתה איגוד מקרקעין בעת רכישת המניות, ויש לראות ברכישת מניותיה "פעולה" ב"איגוד מקרקעין" החייב במס רכישה. עוד קבע ייטב כי שווי הרכישה צריך להתבסס על שווי הזכויות במקרקעין ולא על שווי השוק של המניות, והורה לנצבה לשלם הוצאות הנהלה בסך 60 אלף שקל למינהל.