ת"א 2269-05-18

תקציר

המחלוקת בין עיריית חיפה לעמותת לילך נסובה סביב הסכם משנת 1961 לחכירה ל-99 שנים של חלקת קרקע עירונית ללילך. הקרקע נועדה להקמת בית אבות, שפעל במקום עד שנת 2016. העירייה תבעה לבטל את ההסכם בטענה שלילך הפרה אותו בכך שחברה לחברת מוריה למטרות רווח להריסת בית האבות הקיים ולבניית בית חדש. לחילופין, ביקשה העירייה להעלות את שיעור החכירה השנתי מ-1% ל-5%. לילך טענה כי ההסכם לא הופר וביקשה מבית המשפט לאשר את השיעור של 1%. בית המשפט מצא כי ההסכם, על אף שהוגדר כ"הסכם פיתוח", הוא למעשה הסכם שכירות או לפחות שווה ערך להסכם. עוד נקבע כי לילך לא הפרה את ההסכם בכך ששיתפה פעולה עם מוריה, שכן ההסכם אינו אוסר על שותפויות כאלה. יתר על כן, בית המשפט מצא כי כוונתה האמיתית של העירייה הייתה להעלות את שיעור החכירה, ולא לבטל את ההסכם. השופט הסכים כי יש להעלות את שיעור דמי החכירה. היא קבעה כי בעוד שהצדדים הסכימו תחילה על שיעור של 1% לשבע השנים הראשונות של החכירה, הם הותירו בכוונה את התעריף ליתרת תקופת החכירה ללא הגדרה, מתוך ציפייה לשינויים עתידיים. השופט קיבל את טענת העירייה כי יש להצמיד את השיעור לתעריפי מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י) לחכירה מסחרית, העומדים על 5%. עם זאת, היא החליטה שלא לעבור מיידית לתעריף הגבוה יותר והורתה על העלאה הדרגתית. התעריף יעמוד על 3% מחתימת הסכם ההפעלה ועד להשלמת בניית בית האבות החדש, ו-5% מתחילת פעילותו ועד תום תקופת השכירות. לבסוף, בית המשפט העריך את שווי הקרקע, הקובע את סכום דמי החכירה. שמאי העירייה העריך אותו ב-8.5 מיליון שקל, ואילו השמאי של לילך העריך אותו ב-2.1 מיליון שקל. השמאי המומחה שמונה על ידי בית המשפט העריך תחילה את הקרקע ב-6.2 מיליון שקל, אך בהמשך תיקן את הערכתו ל-4.04 מיליון שקל, ובית המשפט קיבל אותה. כל צד חויב לשאת בהוצאותיו, שכן בית המשפט מצא כי כל אחד מהם צדק וטעה באופן חלקי בטיעוניו.