ע"א 2599/93

תקציר

הערעור מערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין חישוב היטל השבחה המוטל כאשר ערכה של פיסת קרקע עולה עקב שינויים בתוכניות בנייה. הערעור נסוב סביב שיטת החישוב בעקבות שינוי ייעוד הקרקע. התכנית המקורית, R/6, תוארכה לשנת 1942 ותוקנה בשנת 1946, הגדירה את הקרקע כחקלאית ואפשרה בנייה מוגבלת. בשנת 1968 הכריזה ועדה על רוב הקרקע כקרקע חקלאית, והגבילה עוד יותר את השימוש בה. המערערים, שרכשו את הקרקע בשנת 1986, ביקשו לשנות את ייעודה לבניית וילה. במסגרת הסכם הרכישה, היטל ההשבחה היה אמור להיות מחושב על בסיס שינוי מאזור חקלאי לאזור מגורים ב'. שמאי מכריע מונה להערכת ההיטל, תוך התעלמות מתכנית ר/6 הקיימת אך בהתחשב בהכרזה משנת 1968. על השומה הראשונה של השמאי הוגש ערעור, מה שהוביל להוראת בית משפט השלום להערכה מחדש. השמאי סיפק שתי שומות בחוות דעתו השנייה, האחת התבססה על פרשנותו של המערער והשנייה על זו של הוועדה. בית משפט השלום קיבל את השומה הנמוכה יותר, אך ערעור הוועדה לבית המשפט המחוזי הצליח, והביא לביטול החלטת בית משפט השלום. הערעור על פסק דין זה נדחה, ואישר את קביעת בית המשפט המחוזי כי ההיטל עומד על 402,000 ₪. פסק הדין מבחין בין ההכרזה משנת 1968 לבין "הודעות ותנאים" משנת 1980, וקובע כי האחרונים הם ארעיים ויש להתעלם מהם בחישוב ההיטל, בעוד שהראשונים משפיעים על שווי השוק של הקרקע ולא ניתן להתעלם מהם. בנוסף, ההכרזה אינה "תכנית" כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, ולכן יש להתייחס אליה בהערכה. עוד מדגיש בית המשפט כי התעלמות מגורמים המשפיעים על שווי השוק של הקרקע תעוות את חישוב ההיטל. מאחר שחוות הדעת השנייה של השמאי סיפקה חלופה התואמת את הנחיות בית משפט השלום, הערעור נדחה, והמערערים נדרשים לשלם הוצאות ושכר טרחה בסך 15,000 ₪.