ערר 85155/15

תקציר

הערעור מתייחס לקביעת היטלי השבחה בשתי תכניות לנכס ייחודי. התכנית הראשונה, תמ"א 3450, מאפשרת הסבה של מבנה עזר בשטח של 77 מ"ר לשטח מרכזי, בתנאי שהוא מחובר פיזית למבנה הראשי. התכנית השנייה, תכנית ג/1, מאפשרת בניית חדרי יציאה לגג ומרפסת גג נוספת. המערערת טענה כי התכניות לא העלו את שווי הנכס, וכי השמאי המכריע לא בחן אפשרות זו. ועדת הערר הסכימה עם עמדת המערער כי בחינת קיומו של השבחה צריכה להתבסס על מכלול שווי הנכס לפני אישור התכנית ולאחריה, ולא רק על תוספת הזכויות בנפרד. הוועדה מצאה קשיים בגישתו של השמאי המכריע, שהניח כי זכויות נוספות מובילות בהכרח לעליית ערך הנכס, מבלי לבחון אם אכן כך הדבר בנסיבות הספציפיות של הנכס. הסוגיה העומדת על הפרק היא האם כל מ"ר נוסף של בנייה תורם לשווי הנכס, דבר שהוועדה מצאה כבלתי סביר. הוועדה המקומית טענה כי העלייה בזכויות הבנייה מביאה לעלייה בלתי נמנעת בערך הנכס, בהתבסס על "תיאוריית התועלת". עם זאת, הוועדה הסבירה כי תיאוריה זו היא למעשה טכניקת הערכה, ולא עיקרון כלכלי כפי שנטען. הם הדגישו כי נקודת המוצא של כל שמאות צריכה להיות העיקרון הכלכלי של תשלום דומה עבור נכסים דומים, המחייב הבאת נכסים למכנה משותף כדי לאפשר השוואה. במקרה הנוכחי, הנחת העבודה לפיה כל מ"ר נוסף תורם לשווי הנכס הייתה שנויה במחלוקת על ידי המערערת. הוועדה הגיעה למסקנה כי קביעתו של השמאי המכריע אינה נותנת מענה מספק לטענות המערער ולפיכך התעוררו קשיים של ממש בגישתו. לפיכך, ביקשה הוועדה מהשמאי המכריע לספק הבהרות נוספות במספר נושאים, ובהם עליית ערך הנכס עקב התוכניות, השפעת תוספת השטח על שאר הבניין והחצר, והיתרון הכלכלי הנשקף מרוכש מרצון. לשמאי המכריע ניתנו 14 יום למסור הבהרות אלה. ההחלטה התקבלה פה אחד.