ו"ע 7439-06-09

תקציר

הערעור מתייחס לסיווגה של עסקת מקרקעין לצורכי מס, ובפרט האם הסכם שכירות נחשב למכירת זכויות במקרקעין, ולפיכך חייב במס רווחי הון, או עסקת שכירות גרידא. המערערים, שרכשו זכויות במשמורת ובמבני תעשייה באמצעות הסכמי חכירה, טענו כי יש לראות באופציית המדינה לרכוש את הזכויות אופציה לביטול החכירה, ובכך לסווגה כחכירה קצרת מועד שאינה חייבת במס רווחי הון. עם זאת, בית המשפט מצא כי הסכמי האופציה וחוזי המכר הצהירו בבירור על הכוונה למכור את הנכסים, דבר המשקף את דעתם האמיתית של הצדדים. זאת ועוד, התנהלות הצדדים, לרבות השקעות היזמים והסיכונים שנלקחו, הצביעה על כך שחוזה השכירות קיים באופן עצמאי והיה קרוב יותר למכירת זכויות בעלות מאשר לעסקת שכירות פורייה. מכאן הגיע בית המשפט למסקנה כי הסכמי השכירות העניקו זכויות במקרקעין לתקופה של למעלה מ-25 שנה, וסיווגו אותן כעסקאות הוניות החייבות במס. בנוסף, מימוש אופציית הרכישה על ידי המדינה נמצא כעסקת מכר ולא כביטול, כלומר המערערים לא היו זכאים להחזר מס. בית המשפט דחה גם את טענת המערערים כי התוכן הכלכלי של העסקה היה הלוואה, שכן המדינה נוהגת לממן את הפרויקטים שלה ומטרת העסקה לא הייתה מימונית בלבד. לבסוף, בית המשפט מצא כי אין צורך לדון בטענות פרוצדורליות שהעלה המשיב, לרבות טענות השתק, ופסק לטובת המשיב. לפיכך נדחו הערעורים, והמערערים חויבו בהוצאות המשיב.