ע"א 6826/93

תקציר

במקרה דנן, המשיבים החזיקו בזכויות חכירה דוריות במגרשים בכפר סבא, שנשלטו תחילה על ידי תכניות מתאר עוקבות ששינו זכויות בנייה לאורך זמן. תכנית משנת 1970 הרחיבה את דמי הבנייה, אך המשיבים לא ניצלו זכויות אלה. תכנית מאוחרת יותר הפחיתה הקצבות אלה, והביאה את המשיבים לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בגין ירידת ערך הקרקע. בעוד טענה זו תלויה ועומדת, תוכנית שלישית אפשרה יותר יחידות דיור למגרש מבלי לשנות את אחוזי הבנייה, ובכך הקלה במעט את מגבלותיה של התוכנית הקודמת. בית המשפט העליון בחן האם מגיע למשיבים פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע הפוטנציאלית, והגיע למסקנה כי הפחתת זכויות הבנייה מההקצבות משנת 1970 מהווה פגיעה בת פיצוי למרות אי ניצול זכויות אלה. בית המשפט התייחס גם לשאלה האם היטלי השבחה שלא שולמו השפיעו על הזכאות לפיצויים, ואישר את הזכות לפיצויים ללא קשר לחובות אלה, תוך התחשבות בהיטלי השבחה אלה בחישובי הפיצויים. בנוסף, בית המשפט שקל את השפעתה של תכנית מתקנת על הפגיעה לכאורה, המאפשרת לתביעות לשיפור תנאי הקרקע להפחית את הפיצוי. בהתייחסו להתאמה הפרוצדורלית, בית המשפט לא מצא צורך באמות מידה מגוונות בין חלקות, ודחה את טענות ההפקעה של המערערים כבלתי רלוונטיות לענייני פיצויים. בסופו של דבר, הורה בית המשפט על חישוב הפיצויים בשקלים והעביר לבית המשפט המחוזי לצורך חישוב מחדש, שקלול דמי היתר, שווי בנייה קיים והשפעות התכנית החדשה, תוך שהוא דוחה את טענת הרעש מחוסר ראיות מספיקות.