ע"א 6404/19

תקציר

השאלה המרכזית המתעוררת בערעור זה היא האם יש לכלול את הוצאות פיתוח הקרקע בסכום עליו מוטל מס הרכישה בעקבות מכירת הזכויות בקרקע. מס הרכישה מוטל על הרוכש בעסקת מכר של זכויות במקרקעין, המחושב על בסיס שווי השוק של הזכויות בקרקע הנמכרת. הנושא המרכזי, אם כן, הוא לקבוע את הזכויות הנמכרות ואת שווי השוק שלהן. בית המשפט קבע בדעת רוב כי הפסיקה הקודמת בעניין שרביט צריכה לחול על מקרה זה. לדברי שרביט, אם עבודות הפיתוח לא בוצעו בעת המכירה, אזי אין לכלול את הוצאות הפיתוח בסכום שעליו מחושב מס הרכישה. יש לראות את חוזה המכר כמורכב משני הסכמים: האחד לרכישת זכויות בקרקע לא מפותחת והשני לפיתוח הקרקע. הרוב נימק עמדה זו בכך שניתן להבדיל בין פסקי הדין הקודמים, שלכאורה חרגו משרביט, לבין המקרה הנוכחי על פי נסיבותיהם הספציפיות. במקרים אלה, מימוש חובתו של הרוכש לשאת בעלויות הפיתוח היה צפוי להשביח את הקרקע בהתאם לתוכנית החלה בעת המכירה. השופט קרא, בהתנגדותו, טען כי בפסקי הדין המאוחרים יותר חל שינוי בחוק כך שהוצאות הפיתוח ייכללו במחיר הרכישה, גם אם עבודות הפיתוח טרם בוצעו. לדברי השופט קרא, הוצאות אלה הן חלק בלתי נפרד מהחוזה הכולל בין הצדדים ולכן צריכות לבוא לידי ביטוי בשווי השוק של הזכויות הנמכרות. בסופו של דבר, דחה בית המשפט את הערעורים והורה למערערת לשאת בהוצאות המשיבים, כאשר דעת מיעוט של השופט קרא קבעה אחרת.