ת"א 31890-12-23

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, בהתבסס על המידע שסופק בלבד, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים ובחידושים שעולים ממנו: **בית משפט השלום בתל אביב-יפו, ת"א 31890-12-23 טקו נ' א.ש.ר.א בדוד מרכוס 19-21 יהוד בע"מ** **מבוא** פסק הדין עוסק בתביעה כספית שהוגשה על ידי אביבה טקו (להלן: "התובעת") נגד חברת "א.ש.ר.א בדוד מרכוס 19-21 יהוד בע"מ" (להלן: "הנתבעת"), העוסקת בייזום בנייה. התביעה עניינה איחור במסירת דירה שנרכשה מהנתבעת, וליקויי בנייה בדירה. בית המשפט, בפסק דין מנומק, הכריע במחלוקות בין הצדדים, תוך שימוש בהסכמות דיוניות שהושגו ביניהם ובהתבססות על חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט. **המסגרת העובדתית והטענות המרכזיות** 1. **הסכם המכר:** ביום 12.6.2019 התקשרה התובעת עם הנתבעת בהסכם מכר לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38. 2. **מועד המסירה החוזי:** סעיף 7 להסכם המכר קבע מועד מסירה בתוך 26 חודשים ממועד קבלת היתר בנייה וטופס 4. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 17.2.2022, לאחר קבלת היתר בנייה ביום 17.12.2019. 3. **מועד המסירה בפועל:** הדירה נמסרה לתובעת ביום 18.4.2023. 4. **טענות התובעת:** * איחור במסירה של 14.5 חודשים. * ליקויי בנייה בדירה. * עותרת לפיצוי בגין איחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), בגין ליקויי בנייה, עלות חוות דעת מומחה, ועוגמת נפש. 5. **טענות הנתבעת:** * התובעת אינה זכאית לפיצוי כלל. * הטענה לקיום "תקופת גרייס" בת 60 ימים לאחר מועד המסירה החוזי. * הטענה כי חתימת התובעת על הצעת מחיר לשינויים ביום 18.1.2021 הסכימה לדחיית מועד המסירה ב-30 ימים, מכוח סעיף 8 להסכם המכר. * הטענה כי האיחור נבע מגורמים שאינם בשליטתה וחוסים תחת סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות (כגון: מגפת הקורונה, אי אספקת חומרים, תפקוד רשויות, חוסר שיתוף פעולה מצד דיירים אחרים, עיכובים בקבלת טופס 4, עיכוב בביקור פיקוד העורף). * טענות בנוגע לליקויי הבנייה: ליקויים אסתטיים שתוקנו, מתן הזדמנות לא נאותה לתקן, ותקופת הבדק טרם חלפה. **הליכים דיוניים והסכמות הצדדים** * **מינוי מומחה בית משפט:** ביום 10.11.2024 מונה מהנדס ושמאי כמומחה מטעם בית המשפט לבחינת מחלוקות בעניין ליקויי בנייה, אחריות, ודמי שכירות. * **הסכמות דיוניות (3.7.2025):** הצדדים הגיעו להסכמות משמעותיות שזיכו את המשך ההליך: 1. **ליקויי בנייה:** הוכרע על בסיס חוות דעת המומחה, כאשר הנתבעת ויתרה על טענתה בנוגע לאי מתן הזדמנות לתיקון. 2. **איחור במסירה:** התובעת צמצמה את טענתה לאיחור של 13 חודשים. גובה שכר הדירה החודשי יוכרע לפי קביעת המומחה. הנתבעת רשאית להגיש ראיות להגנתה בנוגע לעילות לפטור מתשלום. 3. **הכרעה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט:** הצדדים הסכימו על הכרעה במחלוקות על דרך הפשרה, בכפוף להגשת סיכומים קצרים. ניתנה לנתבעת אפשרות לבקש פסק דין מנומק. * **הגשת ראיות וסיכומים:** הנתבעת הגישה תצהיר. התובעת ויתרה על חקירה נגדית, ובעקבות זאת בוטל דיון הוכחות. הוגשו סיכומים בכתב. **דיון והכרעה** בית המשפט בחן את חומר הראיות והגיע למסקנה כי התביעה מתקבלת בחלקה. **1. פיצוי בגין איחור במסירה:** * **שכר דירה ראוי:** נקבע על סך 4,000 ₪ לחודש, בהתאם לקביעת המומחה. * **תקופת האיחור:** התובעת צמצמה את התקופה ל-13 חודשים (החל מ-17.3.2022, כולל הארכה בגין שינויים). * **טענות ההגנה של הנתבעת:** * **"תקופת גרייס":** בית המשפט דחה טענה זו. נקבע כי הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות הן קוגנטיות. בהתאם להלכה הפסוקה (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ), גם אם חל איחור העולה על 60 ימים, יש לשלם פיצוי גם בגין 60 הימים הראשונים. * **פטור לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות (כוח עליון/נסיבות שאינן בשליטת היזם):** בית המשפט דחה טענה זו. * **נטל הראיה:** הנתבעת לא הרימה את נטל הראיה הנדרש לביסוס טענותיה. ההצהרה של נציג הנתבעת נחשבה ל"עדות יחידה של בעל דין" ולא סיפקה פירוט מספק. * **פירוט נסיבות הקורונה:** נדחה מחוסר פירוט ומסמכים. הנתבעת לא הציגה: עדיות קבלנים, חוות דעת מומחה ללוחות זמנים, פירוט עבודות שנותרו, תוכניות עבודה, ראיות לעמידה בהן, פירוט מספר הפועלים באתר, שמות הפועלים שנמנעה עבודתם, תקופות מניעה וסיבותיהן, יומני עבודה, או ראיות לעיכובים באספקת חומרים ובעבודת רשויות. מסמך בודד שצורף לא היה מספק. * **סיכונים המוטלים על היזם:** נקבע כי חלק מהטענות לעיכובים (כגון התנהלות בעלי דירות אחרים, תהליך קבלת טופס 4, ביקור פיקוד העורף) הן בגדר הסיכונים המוטלים על הנתבעת כיזמית. גם אם היו מוכחות, לא היה בכך כדי להועיל לה. * **אי הגשת ראיות על ידי התובעת:** נקבע כי ויתור התובעת על הגשת ראיות וחקירת עד הנתבעת אינו משנה את המסקנה לדחיית טענת ההגנה, כאשר הנתבעת לא הרימה את נטל הראיה (רע"א 40/23 Meta Platforms, Inc נ' אודאצ'י בע"מ). * **חישוב הפיצוי:** * 8 חודשי איחור: 4,000 ₪ * 150% * 8 = 48,000 ₪. (הכפלה ב-150% מרמזת על פיצוי מוגבר בגין האיחור, כמקובל בהתאם לחוק המכר דירות). * 5 חודשי איחור נוספים: 4,000 ₪ * 125% * 5 = 25,000 ₪. (הכפלה ב-125% מרמזת על פיצוי מוגבר, אך פחות מה-150%). * **סך הכל פיצוי בגין איחור:** 73,000 ₪, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. **2. פיצוי בגין ליקויי בנייה:** * **הכרעה:** בהתאם להסכמת הצדדים, הנתבעת חויבה לפצות את התובעת בסך של 12,980 ₪ (כולל מע"מ) בגין עלות תיקון הליקויים, לפי חוות דעת המומחה. * **הצמדה:** הסכום ישוערך לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה ממועד הגשת חוות דעת המומחה. **3. הוצאות משפט ושכר טרחה:** * **הוצאות:** הנתבעת תישא באגרת בית המשפט באופן יחסי, בשכר המומחה של התובעת (אם שולם), ובשכר המומחה מטעם בית המשפט. * **שכר טרחת עורך דין:** נקבע על סך 12,000 ₪, בהתחשב בכך שהליך התנהל בפשטות, כלל דיון אחד בלבד, והיה בהסכמה על דרך הפשרה. סכום זה מהווה קירוב לשכר הטרחה המינימלי המומלץ. **עקרונות משפטיים וחידושים שעולים מפסק הדין:** 1. **קוגנטיות של חוק המכר (דירות) והגנת הצרכן:** פסק הדין מדגיש את האופי הקוגנטי של הוראות חוק המכר (דירות), ובפרט את סעיף 5א, הקובע את זכאות הדירה לפיצוי בגין איחור במסירה. הדבר בא לידי ביטוי בדחיית טענת ה"גרייס" החוזית, שכן היא סותרת את הוראות החוק. 2. **החלת הלכה פסיקתית על "גרייס":** בית המשפט יישם את הלכת רע"א 6605/15 שמש, הקובעת כי גם בגין 60 הימים הראשונים של איחור יש לשלם פיצוי, כאשר האיחור עולה על 60 ימים. 3. **נטל הוכחה כבד על היזם בטענות כוח עליון/סיכון:** הנתבעת נדרשה להרים נטל ראיה כבד במיוחד להוכחת טענתה כי האיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתה (כגון קורונה). בית המשפט הציב רף ראייתי מחמיר, שכלל דרישה לפירוט, מסמכים, חוות דעת מומחים, ולא הסתפק בהצהרות כלליות. החסר הראייתי הוביל לדחיית הטענות. 4. **הפרדת סיכונים בין הקבלן לקונה:** פסק הדין מדגיש כי סיכונים מסוימים, כגון עיכובים הנובעים מהתנהלות של צדדים שלישיים (בעלי דירות אחרים, רשויות), מוטלים על היזם/קבלן. אי הצגת ראיות ספציפיות למהות העיכוב, הצדקותיו, והשפעתו על לוחות הזמנים, מביאה לדחיית הטענה. 5. **חשיבות הפירוט וההוכחה בטענות עובדתיות:** הניתוח המפורט של פסק הדין מדגים כיצד בית המשפט בוחן טענות עובדתיות. בהיעדר פירוט, מסמכים תומכים, ועדויות מתאימות (כגון חוות דעת מומחה), טענות עובדתיות, גם אם הועלו בתצהיר, אינן מתקבלות. 6. **הסכמות דיוניות והכרעה על דרך הפשרה:** פסק הדין ממחיש את התועלת של הסכמות דיוניות בין הצדדים, אשר מאפשרות יעילות דיונית, זירוז הליכים, ולעיתים אף הכרעה על דרך הפשרה (סעיף 79א לחוק בתי המשפט). הדבר חוסך את הצורך בניהול הליך הוכחות מורכב. 7. **ניתוח חוות דעת מומחה:** בית המשפט עשה שימוש נרחב בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, הן לקביעת שכר הדירה הראוי והן לקביעת עלות תיקון הליקויים. הדבר מחזק את מעמדו של המומחה ואת חשיבותו בקביעת ממצאים עובדתיים במקרים מורכבים. 8. **השלכות "עדות יחידה של בעל דין":** בית המשפט התייחס לתצהיר של נציג הנתבעת כאל "עדות יחידה של בעל דין", דבר שיש לו משמעויות מבחינת אמינות ומשקל הראיה. **סיכום** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות משפטיים בדיני חוזים, דיני מקרקעין ודיני הגנת הצרכן, בדגש על חוק המכר (דירות). הוא מדגיש את הצורך של יזמים וקבלנים לעמוד בחובותיהם החוזיות והחוקיות, תוך נטילת סיכונים עסקיים מחושבים. הדחייה הנחרצת של טענות הנתבעת הנוגעות לכוח עליון ולסיכונים חיצוניים, בשל חוסר הוכחה מספק, מחזקת את ההגנה על רוכשי דירות. ההכרעה על דרך הפשרה, תוך הסתמכות על הסכמות דיוניות וחוות דעת מומחה, ממחישה אפיק יעיל ליישוב סכסוכים.