ע"א 899-03-09

תקציר

הערעור מערער על החלטתו של כבוד המפקח על רישום המקרקעין, אשר סירב לדון בתביעת המערערים לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ("חוק השבחה"), בנימוק שטרם ניתן היתר בניה לביצוע עבודות ברכוש המשותף של הבית המשותף. המערערים, חמישה מתוך שבעה בעלי דירות בבית משותף, מבקשים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, וכן לבנות מעלית פנימית, ממ"דים ולבצע שיפוץ כללי, בתמורה לבניית שתי דירות נוספות שיימסרו לקבלן המבצע. מאחר שהחוק מחייב הסכמה פה אחד בין בעלי הדירות לעבודות מסוג זה, והמערערים לא הצליחו לקבל את הסכמת כל הבעלים, הם פנו לכבוד המפקח בבקשה שיאשר את העבודות. הממונה סירב בנימוק שטרם הוצא היתר בניה, והמערערים ערערו על החלטה זו. הערר בוחן האם למפקח יש סמכות לאשר עבודות ברכוש משותף ללא היתר בנייה. המערערים טוענים, כי חיובם בבקשה להיתר בניה, הכרוך בהוצאות כספיות משמעותיות, מבלי להבטיח כי העבודות יוכלו להתקדם, מהווה סיכון בלתי קביל ליזם. המשיבים והממונה טוענים כי החוק הקיים מחייב הוצאת היתר בניה בטרם ניתן יהיה להחיל את חוק החיזוק. היועץ המשפטי לממשלה מציע לפרש את החוק כך שדי באישור עקרוני של רשות התכנון. השופט מצדד בממונה ובמשיבים, וטוען כי רק היתר בניה, ולא אישור עקרוני, עונה על דרישות חוק החיזוק. השופט מציין כי החוק נותן עדיפות לעבודות חיזוק על פני זכויות הקניין של בעלי הדירות, ולכן קבלת היתר בנייה צריכה להקדים את הסכמת בעלי הדירות. השופט מדגיש את הלכת צודלר, המגבילה את זכות הקניין המוחלטת במקרים של בתים משותפים, וטוען כי חוק חיזוק מחייב גישה דומה, הנותנת משקל רב יותר לצורך הציבורי במבנים עמידים בפני רעידות אדמה. לפיכך, השופט מחליט כי פרשנותו של הממונה לחוק נכונה ודוחה את הערעור. השופטת מבהירה כי לאחר קבלת היתר בנייה, על הממונה להפעיל גישת הגנת אחריות ולא גישת הגנה על רכוש, כלומר ככלל יש לאשר עבודות חיזוק, ובעלי דירות מיעוט המתנגדים לעבודות צריכים לקבל פיצוי אם נגרם להם נזק, ולא למנוע את העבודות.