ערר 377/14

תקציר

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת כי יוטל היטל השבחה על כל השבחה במקרקעין, במטרה השתתפות הציבור בתכנון הקרקע ובפיתוחה. בעל הנכס אחראי בדרך כלל לתשלום היטל זה, אם כי שוכרים שחכרו את הקרקע במשך דורות הם חריגים לכלל זה; הם יידרשו לשלם את ההיטל. היטל ההשבחה נכנס לתוקף עם אישור תכנית, הקלה או חריגה, אך מועד החיוב נדחה למועד ביצוע מאוחר יותר. מדובר בחכירה דורית של קרקע בבעלות המדינה, ששונה ייעודה לשימוש תעשייתי מייעודה החקלאי הקודם. הערעור מתייחס למועד התגבשות חבות ההיטל, לקרקע המשופרת ולהיקף הזכויות לגביית היטל. בית המשפט מקבל את טענת הוועדה המקומית כי מועד המימוש - מועד כניסתו לתוקף של הסכם האופציה והסכם הרכישה שלאחריו - היה בדצמבר 2010, לאחר מימוש אופציית הרכישה. מועד זה חופף גם לדיווח על העסקה לרשויות המס וקבלת תמורה מהותית. באשר לקרקע המושבחת, בית המשפט מסכים עם הוועדה המקומית כי היה על השמאי המכריע לשקול את כל הזכויות במקרקעין המוחזקים על ידי החברה מכוח חוזה החכירה הדורי, שהיה בתוקף החל ממועד החיוב בשנת 2009. עם זאת, על השמאי המכריע, בבואו לקבוע את גובה ההשבחה, להביא בחשבון את הדרישה לתכנית איחוד וחלוקה כפי שנקבעה בתכנית ההשבחה. התוכנית עצמה אמנם אינה משנה את מבנה הבעלות, אך היא משפיעה על התכנון ולכן יש לקחת אותה בחשבון בעת הערכת שווי המקרקעין. החברה חייבת בתשלום מלוא היטל ההשבחה כשוכרת דורית, אך מאחר שחלק מהקרקע הוחזר לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), היא זכאית לשיפוי מבעלי הקרקע בגין ההפרש בין מלוא ההיטל לבין הסכום החל על השבחת חוזה החכירה הדורי בלבד. בית המשפט מציין את מורכבותו של המודל החקיקתי הנוכחי ואת חסרונותיו הפוטנציאליים, אך כפי שהוא עומד, הוראות התוספת השלישית מחייבות הערכת סכום ההשבחה בהתאם למועד אישור התכנית. לבסוף, בשל השינויים המשמעותיים הנדרשים בשומה המכרעת, בית המשפט אינו מתייחס לטענות האחרות של הצדדים ומורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.