ע"א 5309/04

תקציר

הערעור מתייחס לנכס מושכר מוגן הממוקם בירושלים, המושכר כיום על ידי המשיבים 1 ו-2, המבקשים להעביר את חוזה החכירה למשיב 3. המשכיר, המערער, מתנגד להעברה. השאלה המרכזית העומדת לדיון היא האם התנגדותו של המשכיר סבירה, בהתחשב בכך שהשוכרים היוצאים לא שילמו דמי מפתח, ולכן דמי השכירות שהם משלמים אינם מוגבלים בחוק, ואילו השוכר הנכנס מתכוון לשלם דמי מפתח ולכן דורש את הגבלת דמי השכירות, כפי שנקבע בחוק. בית המשפט לשכירות אישר את העברת הזכויות, כנגד התנגדות המשכיר, והוסיף וקבע כי השוכר הנכנס זכאי לשלם דמי שכירות המוגבלים בחוק. בית המשפט ביסס את החלטתו על הפרשנות שניתנה להוראות הרלוונטיות של חוק הגנת הדייר ותקנותיו. על פי פרשנותו של בית משפט קמא, תשלום דמי מפתח על ידי השוכר הנכנס משנה את המצב כך שההגבלה על גובה דמי השכירות צריכה לחול עליו. בית המשפט הוסיף וקבע, כי המערערת פעלה בחוסר סבירות ובחוסר תום לב, ולפיכך כפתה את העברת הזכויות במושכר, תוך שהוא קובע כי דמי השכירות שישולמו על ידי השוכר הנכנס מוגבלים. המערערת טוענת כי העברת הזכויות מהווה שינוי בלתי סביר בתנאי השכירות ועלולה לגרום לה נזק כלכלי משמעותי, שכן השוכר הנכנס ישלם דמי שכירות בשיעור נמוך ממחיר השוק, ואילו המשכיר יקבל דמי מפתח שאינם תואמים את הזכויות במושכר ללא המגבלה הסטטוטורית על גובה דמי השכירות. לטענתה, שגה בית משפט קמא בפרשנות שניתנה לחוק ולתקנות, ועל כן התנגדותה להעברת הזכויות סבירה ודינה להתקבל. שופטי בית המשפט העליון שמעו את טענות הצדדים ובחנו את הוראות חוק הגנת הדייר ואת התקנות הרלוונטיות. הם קיבלו את טענות המערער וקבעו כי שגה בית משפט קמא בפרשנות החוק. השופטים קבעו כי התנגדות המשכיר להעברת הזכויות היא סבירה, שכן ההעברה כפי שדרשו המשיבים תשנה את תנאי השכירות ותגרום נזק כלכלי למערערת. לפיכך, הערעור התקבל, פסק דינו של בית משפט קמא בוטל, והבקשה למתן רשות להעברת הזכויות נדחתה. עם זאת, המשיבים לא היו מנועים מלהציע דמי מפתח התואמים את שווי הזכויות, בהתחשב בשיעור דמי השכירות ששילם הדייר היוצא ולהבטיח את המשך תשלומו. המשיבים חויבו לשלם למערערת הוצאות ושכר טרחת עורך דין.