ע"א 48942-04-24

תקציר

להלן ניתוח משפטי של פסק הדין, המתמקד בעקרונות משפטיים ובחידושים, על פי הנתונים בלבד: **עובדות מקרה:** התיק עוסק בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, אשר חייב את המערערים (עורך דין קסטנבאום וחברה שבבעלותו) בתשלום דמי תיווך בסך 616,623 ₪. המחלוקת נסובה סביב עסקה לרכישת נכס נדל"ן (קולנוע דוד בהרצליה). המשיב 1 (שי יעקובי - יזמות ותיווך בנדל"ן בע"מ) והמשיב 2 (שי יעקובי) הם המתווכים שפעלו לאיתור רוכש לנכס. המשיב 3 (לירון קופלר) חתם על הסכם תיווך עם יעקובי, אך לא הוא שרכש את הנכס בסופו של דבר. המשיב 4 (עו"ד רועי בר יוסף) היה עורך הדין של בעלי הנכס. המערערים הם עורך דין גונן קסטנבאום וחברה שבבעלותו, אשר רכשו את הנכס בסופו של דבר. **הכרעת בית משפט השלום:** 1. **חיוב קופלר בדמי תיווך:** נדחה. בית משפט השלום קבע כי קופלר לא רכש את הנכס, ולכן אינו חייב בדמי תיווך. 2. **חיוב עורך דין קסטנבאום וחברתו:** נתקבל. בית משפט השלום קבע כי עורך דין קסטנבאום, אשר הציג עצמו כבא כוחו של קופלר ולאחר מכן רכש את הנכס באמצעות חברה שבבעלותו, חייב בדמי תיווך. זאת, מכוח דיני שליחות (חריגה מהרשאה, סעיף 6(ב) לחוק השליחות) או מכוח חוזה מכללא, המאמץ את התחייבויות קופלר בהסכם התיווך. בית המשפט מצא כי עורך דין קסטנבאום היה מודע לסכום דמי התיווך עוד לפני חתימת הסכם המכר. **טענות המערערים בערעור:** * **העילות לא נטענו בכתב התביעה:** המערערים טוענים כי העילות עליהן ביסס בית משפט השלום את פסק דינו (חריגה מהרשאה, חוזה מכללא) לא נטענו בכתב התביעה. התביעה בבסיסה התבססה על טענת קנוניה, שנדחתה. * **מעמד קסטנבאום:** המערערים טוענים שעורך דין קסטנבאום לא היה שלוחו של קופלר, אלא שותף פוטנציאלי, ופעל בחזקת שותף. * **אי ידיעה על גובה דמי התיווך:** המערערים מלינים על קביעות עובדתיות לפיהן ידע עורך דין קסטנבאום על גובה דמי התיווך (500,000 ₪ + מע"מ), וכן על קיום שיחות ועידה שהביאו לידיעתו סכומים אלו. * **הסכם תיווך מותנה:** נטען כי הסכם התיווך, ככל שהוא מחייב, היה מותנה בתמהיל עסקה ספציפי, וכי לא הוחתם על הסכם תיווך נפרד. * **חיוב בהוצאות קופלר:** ערעור על חיובם בהוצאות קופלר, למרות שהתביעה נגדו נדחתה. **טענות המשיבים:** * **יעקובי (המתווך):** יש להותיר את פסק הדין על כנו. יעקובי היה הגורם היעיל בעסקה, יצר קשרים, הציג את הנכס, והמערערים היו מודעים לסיכון חיובם בדמי תיווך. * **קופלר:** צדק בית משפט קמא בדחיית החיוב נגדו. הנכס נרכש על ידי חברה בבעלות קסטנבאום מאחורי גבו. * **עו"ד בר יוסף:** המערערים ידעו על חתימת הסכם התיווך ועל חיובים נוספים מעבר לתמורת הנכס. **הכרעת בית המשפט המחוזי (השופטת ט. לוי-מיכאלי):** בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, וקבע כי יש לחייב את עורך דין קסטנבאום בדמי התיווך, גם אם לא בהכרח על יסוד המסקנות המשפטיות של בית משפט השלום. **ניתוח משפטי ועקרונות מרכזיים:** 1. **מעמד השותפות והשליחות:** * **החידוש העיקרי:** בית המשפט המחוזי ביסס את חיובו של עורך דין קסטנבאום על קיומם של יחסי שותפות (פוטנציאלית) בינו לבין קופלר *בעת כריתת הסכם התיווך*. בניגוד להלכת מזרחי (ע"א 3384/16), שם חברו הצדדים לאחר כריתת הסכם התיווך ולא היה יסוד לראות בשותף החדש צד להסכם, כאן נקבע כי השותפות (או השליחות, כפי שבית משפט השלום ראה זאת) התקיימה *טרם* או *בזמן* כריתת הסכם התיווך. * **מסקנה:** ככל שקיימת שותפות (גם אם אינה רשומה) לצורך רכישת הנכס, ומי מהשותפים חותם על הסכם תיווך, הרי שגם השותף השני, אשר היה מודע להסכם התיווך ולתנאיו, עשוי להיות מחויב בדמי התיווך מכוח הסכם זה, גם אם לא חתם עליו באופן אישי. הדבר מתבסס על העובדה שהשותף היה חלק מה"ישות" שחתמה על ההסכם, או כי הדבר נובע מעקרונות של תום לב. * **דגש על הצהרות קסטנבאום:** בית המשפט הדגיש את הצהרותיו החוזרות ונשנות של עורך דין קסטנבאום עצמו, הן בערעור והן בתצהירו, לפיהן הוא פעל כ"שותף" ולא כ"מייצג" של קופלר, וכי הכוונה מלכתחילה הייתה לרכישה משותפת. הדבר מחזק את הקביעה כי ידע והבין את ההשלכות של הסכם התיווך. 2. **ידיעת צדדים להסכם התיווך:** * **עובדה מרכזית:** בית המשפט המחוזי אימץ את קביעת בית משפט השלום כי עורך דין קסטנבאום היה מודע לחבות בדמי תיווך בסך 500,000 ₪ + מע"מ, וזאת עוד בטרם חתם על הסכם המכר. ידיעה זו כללה גם את התמורה לבעלים (2,500,000 ₪) ואת שכר הטרחה לעו"ד בר יוסף (500,000 ₪ + מע"מ). * **עקרון משפטי:** ידיעת אחד הצדדים לחובות העולות מהסכם תיווך, וקיומו של הסכם תיווך מחייב שנחתם על ידי שותפו (באותה עת), מחייבים אותו בתשלום דמי התיווך, במיוחד כאשר הוא ממשיך במשא ומתן ובסופו של דבר רוכש את הנכס. הדבר מונע טענות של אי-הבנה או "התלות" בחסרים במסמך בבסיס חוסר תום לב. 3. **דרישת הכתב בהסכמי תיווך והגמשתה:** * **הקשר להלכת מזרחי:** בית המשפט הזכיר את הלכת מזרחי, המדגישה את הזהירות הנדרשת בהגמשת דרישת הכתב בהסכמי תיווך. עם זאת, הובהר כי בענייננו, מצב הדברים שונה. * **הגמישות:** בתי המשפט נוטים להגמיש את דרישות הצורה של הסכם תיווך, ובפרט לאפשר השלמת פרטים חסרים (כגון גובה התמורה, שהשתנתה במשא ומתן), כל עוד הדבר אינו כרוך בחוסר ודאות ביחס לזיהוי הנכס או שיעור דמי התיווך. * **עקרון תום הלב:** החשוב ביותר, בית המשפט קבע כי לא ניתן לעמוד על דרישות צורניות באופן דווקני כאשר ברור כי צד מנסה להתלות בחסרים במסמך בחוסר תום לב. במקרה זה, עורך דין קסטנבאום, שידע על הסכם התיווך ועל תנאיו, לא התנה במפורש תשלום דמי התיווך בתנאי מתלה כלשהו, ולכן לא ניתן לטעון בדיעבד שהדבר תלוי בשינוי תמורת הנכס. 4. **טענת "הסכם מותנה" והרחבת חזית:** * בית המשפט דחה את טענת המערערים כי הסכם התיווך היה מותנה. ראשית, נקבע כי זוהי הרחבת חזית, שכן הטענה לא נטענה בבית משפט השלום. שנית, הטענה עומדת בסתירה לטענות אחרות של המערערים (למשל, שטען שהסכום "מקובל"). שלישית, לגופו של עניין, נוכח ידיעת קסטנבאום על כלל הסכומים (תמורת הנכס, דמי התיווך, ושכ"ט עו"ד בר יוסף), לא ניתן לטעון שהסכום נגזר ממחיר הנכס. 5. **חוסר תום לב:** * בית המשפט העיר, כי גם אם היה מקבל את הטענה שהתשלום היה מותנה, הדבר היה מחייב קביעה כי עורך דין קסטנבאום פעל בחוסר תום לב בוטה, בכך שידע על הסכם התיווך והמשיך בעסקה תוך העלאת טענה זו בדיעבד. 6. **חיוב בהוצאות:** * החיוב של המערערים בהוצאות קופלר (שנגדו התביעה נדחתה) התבסס על התנהלותו של עורך דין קסטנבאום, אשר גררה את קופלר להליך והאריכה אותו שלא לצורך. הדבר נועד למנוע גרירת צדדים להליכים מיותרים ולהטיל את עלויות ההתנהלות הבעייתית על הגורם האחראי לכך. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **היקש מדיני שליחות ושיתוף:** ההכרעה כאן מרחיבה את הפרשנות של חובות הנובעות מהסכמי תיווך, במיוחד כאשר מעורבים גורמים המכונים "שותפים פוטנציאליים" או "נציגים" בעת חתימת ההסכם. בית המשפט מראה נכונות לראות ב"שותפות" או "ייצוג" בזמן כריתת הסכם התיווך, בסיס לחיוב גם של מי שלא חתם אישית, אם היה מודע להסכם. * **עקרון תום הלב כמחסום לטענות פורמליסטיות:** פסק הדין מדגיש כי עקרונות תום הלב יכולים לגבור על דרישות פורמליסטיות, כגון דרישת הכתב המלאה בהסכמי תיווך, כאשר צד מנסה לנצל חסרים במסמך לצורך התחמקות מחיוביו. * **הפרדה בין תמורת הנכס לדמי התיווך:** פסק הדין מחזק את העיקרון לפיו דמי התיווך הם חיוב נפרד ועצמאי מעבר לתמורת הנכס, ואין הכרח שהם יהיו נגזרת ממנה, במיוחד אם הצדדים היו מודעים לסכומים הללו מראש. **לסיכום:** פסק הדין מדגיש את החשיבות של מודעות מלאה לתנאי הסכם התיווך, את ההשלכות של התנהלות במסגרת יחסי שותפות או שליחות, ואת תפקידו של עקרון תום הלב במניעת התחמקויות מחיוביים על בסיס טענות פורמליסטיות. המערערים חויבו בדמי התיווך, לאור קביעותיו העובדתיות של בית המשפט לפיהן היו מודעים לחובות אלו, וזאת על בסיס הסכם התיווך שקופלר חתם עליו, ובהיות קסטנבאום שותף פוטנציאלי או נציג בזמן כריתת ההסכם.