ערר 9006/13

תקציר

פסק דין זה דן בהתערבות בקביעות שמאות, תוך אימוץ חוות הדעת של השמאי כשיקול דעתה של ועדת הערר, אלא אם נפלו טעויות מהותיות או פגמים מהותיים במסקנות השמאי. עוד צוין כי הוועדה תיטה להתערב אם חוות הדעת של השמאי מבוססת על בסיס משפטי חלקי או שגוי. כן מוזכר המקרה של משרד התחבורה נ' גלר דוד וארורה ואח', לצד מבחני ההתערבות והנטייה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי בענייני שמאות מובהקים. הפסקה מסבירה גם את המודל לקביעת ההסתברות שהדרך תעבור במגרשים ואת שכנוע הוועדה בהסברי השמאי לגבי הרלוונטיות של עסקאות השוואה. הוא גם מזכיר כי שווי השוק נקבע תוך התחשבות הן בנקודת המבט של המוכר והן של הקונה. כמו כן, הסעיף דן בפוטנציאל התכנוני ומתי ניתן לבצע פיצוי, תוך הדגשה כי ירידת ערך לבדה אינה מספיקה לפיצוי אלא אם כן הוכח הליך תכנוני. היא מזכירה את הצורך להוכיח ציפייה סבירה ואת הפסיקה בעניין זה, המצביעה על כך שערכי השוק אינם השיקול היחיד. הסעיף ממשיך לדון בהבחנה בין מיקום לפוטנציאל תכנוני, וקובע כי הפוטנציאל התכנוני חייב להתבסס על תוכניות קונקרטיות ולא על ספקולציות גרידא. היא גם מדגישה כי הפוטנציאל צריך להתבסס על מציאות עובדתית-תכנונית ולא על משאלות לב סובייקטיביות. עוד מצדיק הסעיף את הכלל הדורש מפוטנציאל תכנוני להיות ממשי, בהתחשב בתכליתם של דיני התכנון ובאיזון בין אינטרסים אישיים וציבוריים. הוא דן בעיקרון של אי פיצוי על אלמנטים ספקולטיביים ובאינטרס הציבורי להבטיח שרשויות התכנון לא יירתעו מעלויות פיצוי גבוהות. בנוסף, היא מזכירה כי מיקום הנדל"ן כבסיס לפוטנציאל עמום נדחה בהחלטות קודמות. הפסקה מנתחת גם את ההבחנה בין פוטנציאל קונקרטי לפוטנציאל כללי ומדגישה כי האחרון אינו בר פיצוי. יתר על כן, הסעיף מתייחס לסוגיית מיקום הנדל"ן והשפעתו על שווי השוק, ומבהיר כי אין בו כדי לתת לגיטימציה להכנסת פוטנציאל תכנוני מעורפל. הוא מזכיר גם את פסיקת ועדות הערר בעניין זה, שאינן תומכות ברעיון הפוטנציאל הכללי. לאחר מכן דן הסעיף בהיטל ההשבחה ובחוסר הסימטריה בין ההסדרים הסטטוטוריים לעניין הפיצויים והיטל ההשבחה, ומצביע על כך שניתן להסיק מסקנות שונות מכל אחד מהם. לבסוף, הסעיף קובע כי נפלה טעות מהותית בשומה המכרעת בבחינת הפוטנציאל התכנוני, והוא קובע קווים מנחים לקביעת גובה הפיצוי. עוד מוזכר כי יש להפחית את סכום הפיצוי בכל תשלום של נתיבי ישראל בגין נזקים הקשורים לתוכנית. ההחלטה היא סופית לגבי כל החלקות למעט חלקה 25 בגוש 10040, ומחייבת את הוועדות המקומיות להגיע להסכמות על חלוקת שטחי המגרש. הערעורים מתקבלים באופן חלקי, וכל צד אחראי להוצאותיו. ההחלטה מתקבלת פה אחד על ידי ממלאת מקום יו"ר ועדת הערר לפיצויים, עו"ד חגית דרורי גרנות, וחבריה: גב' הדר סלע ומר מאיר גירון.