ת"א 20160-05-24

תקציר

בפסק דין זה, בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט אייל דורון) דן בתביעה ותביעה שכנגד שעניינן תוקפה של עסקת מכר זכויות במקרקעין. הצדדים הם מרואן כנעאן (התובע/הנתבע שכנגד) ובאסם חג'אזי וסובחי אבו אלהיג'א (הנתבעים/התובעים שכנגד), כאשר עורך הדין יוסף חג'אזי (הנתבע 3) ערך את מסמכי העסקה. **רקע וטענות הצדדים:** 1. **עסקת המכר:** מרואן מכר לכאורה לבאסם וסובחי שטח של 500 מ"ר מתוך חלקיו בחלקה חקלאית בטמרה, על פי הסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר מיום 21.11.2018, שנערכו על ידי עו"ד חג'אזי. סוכם על מחיר של 150,000 ₪, ונקבע פיצוי מוסכם של 45,000 ₪ בגין הפרה. 2. **טענות מרואן (התביעה העיקרית):** * מרואן טען כי בעבר כבר מכר לבאסם ולסובחי שטחים זהים, וכי הם פנו אליו שוב כדי לרכוש שטח נוסף. * הוא טען כי חתם על המסמכים במשרד עו"ד חג'אזי מבלי שהוקראו, הוסברו או תורגמו לו, מתוך אמון, וכי סמך על הבטחותיו של סאלח חג'אזי (בנו של באסם) ובלאל אבו אלהיג'א (בנו של סובחי) שיגיעו בהמשך הקונים ויחתמו. * נטען כי התמורה המוסכמת הייתה 374,000 ₪ (100,000 דולר) נטו, ולא 150,000 ₪, וכי התמורה כלל לא שולמה לו. * לאחר כחודש ללא תשלום, ומשהתברר לו על סכום התמורה הנקוב בהסכם, מרואן טען שהודיע על ביטול העסקה. * מאוחר יותר, ב-18.3.2023, העביר מרואן את כל זכויותיו בחלקה לבנו, עדנאן, ללא תמורה (עסקת מתנה), כדי להבטיח את זכויותיו, בסמוך לאחר שנישא לאישה אחרת. * מרואן גילה על רישום הערת אזהרה לטובת הקונים ב-10.8.2023 ועל דיווח לרשויות המס ב-17.1.2024, וטען כי מדובר בקשר לנישולו מהזכויות, ניצול תמימותו, הסתמכות על מסמכים מזויפים ודיווחים כוזבים, וכי מדובר במעשה נוכלות. * בתביעה, עתר למחיקת הערת האזהרה ולמתן תוקף לעסקת המתנה. 3. **טענות הקונים (התביעה שכנגד):** * עסקת המכר נכרתה כדין, היא תקפה ומחייבת. * מרואן חתם על מסמכי העסקה לאחר שהבין את פרטיה, כולל סכום התמורה, אשר שולם לו במעמד החתימה. * הטענות בכתב התביעה נטענו בחוסר תום לב, מתוך רצון להשיב את השטח משיקולי כדאיות או חרטה. * השיהוי ברישום הערת אזהרה ובדיווח לרשויות המס נבע מבקשתו של מרואן, שחשש שמשפחתו תגלה על העסקה בשל סכסוכים משפחתיים. * עסקת המתנה בטלה מעיקרה, שכן מרואן לא יכול היה להעביר את כל זכויותיו לאחר שכבר מכר חלק מהן. * בתביעה שכנגד, עתרו לביטול עסקת המתנה, מחיקת הערת האזהרה לטובת עדנאן, רישום 500 מ"ר על שמם, וחיוב מרואן בפיצוי המוסכם. 4. **טענות עו"ד חג'אזי:** * ההסכם תקף, מרואן חתם מרצונו החופשי, הבין את פרטי העסקה וקיבל את התמורה. * טענותיו של מרואן בנוגע לזיוף, הטעיה או רמיה הן שקר. * השיהוי ברישום ובדיווח נבע מבקשת מרואן להימנע מכך בשל סכסוכים משפחתיים, והקונים הסכימו לכך מתוך יחסים טובים. * רישום הערת האזהרה בוצע לאחר שהקונים הבינו שמרואן מתחמק מחובותיו וניסה להבריח את הנכס לבנו. **מהלך הדיון:** * **ביטול עסקת המתנה:** בהסכמה, ניתן תוקף של פסק דין חלקי לביטול עסקת המתנה, ומרואן ועדנאן התחייבו לפעול למחיקת הדיווח והערת האזהרה. * **פסילת תצהירים:** תצהיריהם של באסם וסובחי נפסלו בשל כך שלא הוקראו או תורגמו להם, אך עדותו של סובחי לגופו של עניין (לגבי חתימותיו) נשמעה. * **שינוי חזית:** מרואן זנח בסיכומיו את טענות הזיוף וההטעיה, והעלה טענות חדשות בדבר היעדר גמירת דעת של הקונים וכי מדובר בחוזה למראית עין. **דיון והכרעה:** * **חתימת מרואן:** בית המשפט קבע כי אין חולק שמרואן חתם על מסמכי העסקה, וכי טענותיו לגבי זיוף חתימתו או חתימות הקונים נסתרו. * **הכרת מרואן בתוכן המסמכים:** נקבע כי על פי הכלל המשפטי, אדם החותם על מסמך שלא קראו אינו יכול לטעון שלא ידע על תוכנו. מרואן, שהינו אדם כשיר, בעל ניסיון חיים, ושולט בעברית, חתם על מסמכים תמציתיים וברורים. הודגש כי בית המשפט נתן אמון בעדותו של עו"ד חג'אזי, לפיה מרואן חתם רק לאחר שהוסברו לו פרטי העסקה. * **חתימת הקונים:** נקבע כי טענת מרואן שהבנים חתמו במקום הקונים נסתרה. הוכח כי הקונים, באסם וסובחי, חתמו בעצמם על מסמכי העסקה מספר ימים לאחר מרואן, על פי עדותם של סובחי, עו"ד חג'אזי, וחיזוקים נוספים. * **גמירת דעת:** נדחתה טענת מרואן כי לא הייתה גמירת דעת מצד הקונים. נקבע כי חתימתם על ההסכם מהווה ראיה חזקה לגמירת דעתם, וכי המשא ומתן נוהל באמצעות הבנים בהסכמת הקונים, כפי שהיה גם בעסקאות קודמות. * **סכום התמורה וקבלתה:** נקבע כי טענותיו של מרואן לגבי סכום תמורה שונה (374,000 ₪) ושלא שולם לו, מהוות טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב (הסכם המכר), ונטל ההוכחה לאי-קבלת התמורה לא הורם. ההפך הוא הנכון – הוכח כי התמורה שולמה במזומן, כפי שאף אישר זאת מרואן בסעיף 5 להסכם, על פי עדויות סאלח, בלאל ועו"ד חג'אזי. * **השיהוי בדיווח ורישום:** נקבע כי השיהוי נבע מבקשת מרואן, בשל סכסוכים משפחתיים, והקונים הסכימו לכך מתוך אמון. הדבר אינו פוגע בתוקף העסקה. * **ביטול ההסכם:** נדחו טענות מרואן כי ההסכם בוטל, הן בשל אי-תשלום התמורה (שכן התמורה שולמה) והן בשל טענתו כי הוא זה שביטל את ההסכם. הוכח כי לא נמסרה הודעת ביטול כדין. * **חוזה למראית עין:** נדחתה הטענה בדבר חוזה למראית עין, אשר הועלתה לראשונה בסיכומים, מהווה הרחבת חזית, וסותרת את טענותיו העובדתיות האחרות של מרואן. * **סעד כספי (פיצוי מוסכם):** נקבע כי מרואן הפר את ההסכם הפרה בוטה, ולכן חויב בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 45,000 ₪. בית המשפט ציין כי מרואן לא ביקש להפחית את הסכום ולא העלה טענות לגביו, ובכל מקרה, סבר כי קיים יחס סביר בין הפיצוי לנזק הצפוי. **הכרעת בית המשפט:** 1. **דחיית התביעה העיקרית:** התביעה של מרואן נדחית. 2. **קבלת התביעה שכנגד:** * ניתן פסק דין הצהרתי כי הקונים רכשו 500 מ"ר מזכויותיו של מרואן, והם רשאים להירשם כבעלים בכפוף לתשלום המסים. * מרואן חויב לשלם לקונים פיצוי מוסכם בסך 45,000 ₪. * מרואן חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין: 60,000 ₪ לקונים ו-40,000 ₪ לעו"ד חג'אזי. **היבטים משפטיים וחידושים:** * **חזקת החתימה:** בית המשפט הדגיש את הכלל המשפטי לפיו אדם החותם על מסמך, גם ללא קריאתו, מוחזק כמי שהסכים לתוכנו. חזקה זו גוברת כאשר מדובר במסמכים מהותיים ובאנשים כשירים בעלי ניסיון. * **טענת "לא נעשה דבר":** בית המשפט הבהיר כי טענה זו שמורה למקרים חריגים וקיצוניים של העדר מוחלט של מפגש רצונות, ודורשת נטל הוכחה כבד במיוחד. * **ראיה בעל פה כנגד מסמך בכתב:** בית המשפט חזר על ההלכה לפיה לא ניתן להוכיח בעדים כי תוכנו של מסמך כתוב שונה מהכתוב בו, והדגיש את עליונות הכתב (סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני). * **הוכחת טענות חמורות:** נקבע כי טענות מרמה או זיוף דורשות רף ראיות גבוה יותר וזהירות מיוחדת מצד בית המשפט. * **גמירת דעת:** המבחן לגמירת דעת הוא אובייקטיבי-חיצוני, הנלמד ממכלול נסיבות העניין, וחתימה על הסכם מהווה ראיה חזקה לכך. * **הרחבת חזית:** בית המשפט דן בהרחבה בטענות הרחבת חזית, תוך קביעה כי טענות חדשות המועלות לראשונה בסיכומים, ללא ביסוס בכתבי הטענות או בתצהירים, או הסותרות טענות קודמות, דינן להידחות. * **שימוש לרעה בהליכי משפט:** בית המשפט קבע כי התנהלותו של מרואן היוותה שימוש לרעה בהליכי משפט, והטיל עליו חיוב גבוה בהוצאות. * **תוקף עסקת המתנה:** במסגרת ההסכמה, בוטלה עסקת המתנה, וההליך התמקד בתוקף עסקת המכר המקורית. * **תוקף עסקת המכר למרות השיהוי:** בית המשפט הדגיש כי שיהוי ברישום הערת אזהרה או דיווח אינו פוגם בהכרח בתוקף העסקה, במיוחד כאשר השיהוי נובע מבקשת אחד הצדדים ומבוסס על יחסי אמון. * **פיצוי מוסכם:** בית המשפט אישר את תוקף תניית הפיצוי המוסכם, וקבע כי לא ייפחית מהסכום בהיעדר בקשה מפורשת או אי-סבירות קיצונית, שכן קיים יחס סביר לנזק הצפוי. לסיכום, בית המשפט דחה את כל טענותיו של מרואן, קבע כי עסקת המכר תקפה ומחייבת, וקיבל את התביעה שכנגד במלואה, תוך חיובו של מרואן בסעדים ההצהרתיים והכספיים, ובנוסף, בהוצאות משפט גבוהות בשל התנהלותו.