ה"פ 22607-09-17

תקציר

עיקר הפרשה סובבת סביב ביטול הסכם למכירת חדר בשטח תשעה מ"ר, צמוד לגג, הממוקם ברחוב ישעיהו. התובעים, קשיש ונכדו, טענו כי הנתבעים, המוכרים, הטעו אותם לחשוב כי לחדר פוטנציאל הרחבה באמצעות תמ"א 38 - תוכנית ארצית לחיזוק מבנים, שעשויה להביא להוספת דירות חדשות. הנתבעים, שהיו מנוסים בעסקאות נדל"ן, התייעצו עם אדריכל שהודיע להם כי ביצוע תמ"א 38 בבניין אינו כדאי כלכלית. למרות ידיעה זו, הטעו הנתבעים את התובעים להאמין כי פרויקט התמ"א אפשרי, וגבו מחיר מנופח משמעותית שהיווה את פוטנציאל הפיתוח. הטעיה זו היוותה טעות מצד התובעים, שהובילה אותם לחתום על ההסכם. הנתבעים גם נמנעו מלגלות מידע חיוני, ביודעם כי הרוכשים מתעניינים בפוטנציאל של החדר. זאת ועוד, בית המשפט מצא כי סעיפי ההסכם, לפיהם הרוכש רכש את החדר כמות שהוא (AS IS) לאחר שבדק אותו, אינם פוטרים את הנתבעים מהתנהלותם המטעה. התובעים ביצעו בדיקת נאותות באמצעות בדיקת הנכס ובדיקה מול הגורמים הרלוונטיים, כנדרש בהסכם. עם זאת, המידע הקריטי בדבר אי היתכנות תמ"א 38 היה בידיעתם הבלעדית של הנתבעים ולא נמסר. הסתתרות מאחורי סעיפים כאלה אינה צודקת כאשר המוכרים מחזיקים במידע קריטי ואינם משתפים אותו, במיוחד כאשר הוא משפיע באופן משמעותי על ערך הנכס. בנוסף, הדגיש בית המשפט כי רשלנות הרוכשים או קיומם של סעיפים כתובים בהסכם אינם גוברים על חובת המוכרים לגלות עובדות שידעו או היו צריכים לדעת. במקרה זה, בדיקתם של התובעים לא הייתה מגלה את "ידע הזהב" שבידי הנתבעים, ולפיכך סעיפים אלה אינם יעילים. עוד הובהר בפסק הדין כי ביטול ההסכם כדין מחמת הטעיה מונע מהמוכרים לתבוע פיצויים. לפיכך, ביטול החוזה על ידי התובעים היה תקף, ועל הנתבעים להשיב את סכום הרכישה, לרבות הפרשי הצמדה וריבית, ללא כל טענות שכנגד. כמו כן, תימחק הערת האזהרה הרשומה על הנכס, והנתבעים יישאו בהוצאות התובעים, לרבות שכר טרחת עורך דין.