תאד"מ 56458-03-23

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של החלטת בית המשפט, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **1. רקע עובדתי והליכים משפטיים:** ההחלטה עוסקת בשתי תביעות מאוחדות הנובעות מסכסוך שכירות. התביעה המרכזית (14027-11-22) הוגשה על ידי דולי בורובסקי (השוכרת) ואריאל בן דרור (נכדה שגם התגורר בדירה) נגד אבי ואביבה קירון (המשכירים), בסך 200,000 ₪ בטענה לנזקים שנגרמו להם. התביעה שכנגד (56458-03-23) הוגשה על ידי הקירונים נגד בורובסקי, בן דרור ושני ערבים, בסך 54,000 ₪ בגין חוב דמי שכירות של שישה חודשים, וכן 100,000 ₪ בגין הפרה בוטה של ההסכם, וכן צו עשה לתשלום חובות נוספים (ארנונה, חשמל, מעלית, ועד בית). **2. סמכות בית המשפט ליתן פסק דין חלקי בישיבת קדם משפט:** * **העיקרון המשפטי:** תקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, מסמיכה את בית המשפט ליתן פסק דין בישיבת קדם משפט, אם מצא כי כתב ההגנה אינו מגלה הגנה כלל. * **החידוש/הדגש:** בית המשפט מדגיש, תוך הפניה לפסיקת בית המשפט העליון (בע"מ 7367/22), כי סמכות זו צריכה להיות מופעלת בזהירות רבה ובמקרים חריגים בלבד. זאת, על מנת להבטיח דיון צודק, אך גם על מנת לקדם יעילות, חיסכון במשאבים ומניעת שימוש לרעה בהליכים משפטיים, בהתאם לתקנה 5 לתקנות. בית המשפט פועל לאיזון בין האינטרסים השונים של בעלי הדין והאינטרס הציבורי. **3. חיוב בתשלום דמי שכירות – חיוב עצמאי:** * **העיקרון המשפטי:** סעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע כי השוכר חייב לשלם את דמי השכירות. בית המשפט קובע כי חיוב זה הוא חיוב **עצמאי**, שאינו תלוי בחובות המשכיר לתחזק את הנכס, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. * **ההשלכות המשפטיות:** כתוצאה ממעמד זה של החיוב, שוכר אינו יכול להימנע מתשלום דמי השכירות בטענה שהמושכר פגום או אינו תואם את המוסכם, מבלי לנקוט באחת מהתרופות הקבועות בחוק. * **הפסיקה:** ההחלטה מתבססת על ההלכה שנקבעה בע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, אשר הדגישה את אופיו העצמאי של חיוב דמי השכירות. **4. תרופות השוכר במקרה של פגמים במושכר:** * **העיקרון המשפטי:** סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מפרט את תרופות השוכר כאשר מתגלים פגמים במושכר והמשכיר אינו מתקן אותם. תרופות אלו כוללות: * תיקון הפגם על ידי השוכר ודרישת החזר הוצאות סבירות, אשר ניתנות לקיזוז מדמי השכירות. תנאי לכך הוא הצגת ראיות אובייקטיביות (חוות דעת, חשבוניות) לגבי שיעור החוב. * הפחתת דמי השכירות, כל עוד הפגם לא תוקן, בהתאם ליחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם. גם במקרה זה, נדרשות ראיות אובייקטיביות. * **תנאי מקדים:** בכל המקרים, על השוכר לפנות למשכיר בדרישה לתיקון הפגם ולא נענה תוך זמן סביר. * **יישום במקרה הנדון:** בית המשפט קובע כי הנתבעים שכנגד (השוכרת ובן דרור) לא פעלו בהתאם לאחת מהחלופות הללו. הם המשיכו להתגורר בדירה וחדלו מלשלם את דמי השכירות כלל, ובכך "עשו דין לעצמם". **5. טענת קיזוז ונטל ההוכחה:** * **העיקרון המשפטי:** טענת קיזוז, בדומה לתביעה כספית, מחייבת פירוט וכימות מדויק של הנזק הנטען, והצגת תשתית עובדתית וראייתית לביסוסה. * **היישום במקרה הנדון:** בית המשפט דוחה את טענת הקיזוז של השוכרת ובן דרור, ממספר טעמים: * **העדר ראיות:** לא הוצגו ראיות לפגם במושכר, לנזק לריהוט ומוצרי חשמל, או לקשר בין החשבוניות שצורפו לפגם הנטען (שהוגבל לחלק מהקומה השנייה). * **חוסר פירוט וכימות:** התביעה הכספית הכללית (200,000 ₪) לא פורטה ולא כומתה כנדרש. * **אי-התאמה עובדתית:** הנזקים הנטענים אינם מתיישבים עם הארכת חוזי השכירות, ועם סירובם לפנות את הדירה. * **התנהלות חסרת תום לב:** המעבר לדירה ללא תריס חשמלי, כאשר השוכרת אישרה בחוזה כי בחנה את המושכר ומצאה אותו תקין, והפסקת תשלום דמי שכירות מלאה – כל אלו מעוררים קשיים. **6. פסק דין חלקי כנגד הערב:** * **העיקרון המשפטי:** ערבות להסכם שכירות מחייבת את הערב לשלם את החובות שעליהם ערב, אם החייב העיקרי לא עומד בהם. * **היישום במקרה הנדון:** מאחר שהתביעה שכנגד הוגשה גם נגד אחד הערבים (תומר הרצל מימון), וכתב התביעה הומצא לו כדין, בית המשפט נתן פסק דין חלקי בהעדר הגנה גם נגדו, בגין חוב דמי השכירות. **7. סעדים הנוגעים לחובות לרשויות (ארנונה, חשמל וכו'):** * **ניתוח סעד צו עשה:** בית המשפט מציין כי התביעה שכנגד, בנוגע לחובות אלו, עתרה לסעדים של "צו עשה" כלפי השוכרת בלבד. בית המשפט סבור שסעד זה אינו מתאים לאחר שהשוכרת כבר פינתה את המושכר, והחיובים התגבשו. * **חוב הארנונה:** בית המשפט מציין כי קיים חוב ארנונה משמעותי (כ-64,000 ₪) שלא שולם, והשוכרת אינה מכחישה אותו. * **הצעות לתיקון התביעה:** בית המשפט מציע לבאי התובעים שכנגד לשקול תיקון כתב התביעה בנוגע לסעד הנדרש בגין חובות לרשויות, במיוחד לאור העובדה שהשוכרת רשומה כ"מחזיקה" בעירייה, וטרם הוברר האם הוגשה תביעה נגדה על ידי העירייה. **8. סכום הביטחון (שיק ביטחון/פיצוי מוסכם):** * **הסוגיה המשפטית:** הצדדים חלוקים בשאלה האם סכום הביטחון (100,000 ₪) מהווה פיצוי מוסכם או שיק ביטחון להבטחת התחייבויות. * **הקביעה:** בית המשפט מציין כי, בין אם מדובר בפיצוי מוסכם ובין אם בשיק ביטחון, הוא נועד גם להבטחת תשלומים המוטלים על השוכר. העניין טרם הוכרע. **9. סיכום ההחלטה וצעדים להמשך:** * **פסק דין חלקי:** ניתן פסק דין חלקי נגד השוכרת, בן דרור והערב, בגין חוב דמי שכירות בסך 54,000 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, ושכר טרחת עורך דין בסך 6,300 ₪. * **הגשת אישור רפואי:** התובעים (בורובסקי ובן דרור) נדרשים להגיש אישור רפואי לתמיכה בהעדר התייצבותם לדיון. * **תיקון כתב התביעה:** ניתנה ארכה להגשת בקשה לתיקון כתב התביעה. * **המשך הליך:** התיק יובא לעיוני בית המשפט לקבלת הוראות להמשך ההליך. **חידושים ונקודות מרכזיות:** * **החלת סמכות פסיקת דין חלקי:** בית המשפט מפעיל את סמכותו ליתן פסק דין חלקי בישיבת קדם משפט, תוך הדגשת הזהירות הנדרשת והצורך באיזון אינטרסים. * **חיזוק עקרון החיוב העצמאי בדמי שכירות:** ההחלטה מחזקת את ההלכה לפיה חוב דמי שכירות הוא חיוב עצמאי, שאינו מאפשר לשוכר להפסיק לשלם באופן אוטומטי עקב פגמים במושכר. * **הדרישה לראיות אובייקטיביות:** במקרים של פגמים, מודגשת הדרישה להצגת ראיות אובייקטיביות (כמו חוות דעת, חשבוניות) לצורך תמיכה בטענות לקיזוז או להפחתת דמי שכירות. * **אכיפת חובות על ערבים:** ההחלטה ממחישה את האפשרות להטיל פסק דין חלקי גם על ערבים במקרים של העדר הגנה. ניתוח זה מתבסס אך ורק על המידע שסופק במסמך.