ערר 8113/19

תקציר

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ערערה על היטל השבחה שהוטל על בעל דירה בעקבות הרחבת מרפסתו ובניית חדרים נוספים על גג דירתו. הוועדה טענה כי השמאי המכריע לא שקל בהערכתו מספר גורמים, ובהם שווי הגג במצבה הקודם של הדירה, עלות בניית מדרגות והפטור לשטחי מרפסות. בנוסף, טענה הוועדה כי השמאי לא חישב את ההשבחה באופן מדויק, במיוחד בכל הנוגע ליתרת התשלומים ששולמו לדיירים השכנים, לשוליות שטח הדירה ולמקדם הדחייה. לאחר בחינת הטענות, מצאה ועדת הערר כי השמאי המכריע התייחס כראוי לשווי הגג במצב הקודם, והיעדר ראיות הפך את טענת הוועדה בדבר עלויות בניית המדרגות לבלתי משכנעת. עוד קבעה ועדת הערר כי השמאי המכריע שקל נכונה את הפטור מהמרפסת ועליו לכלול את הממ"ד באזור הדירה בעת חישוב מקדם השוליות. הנושא השנוי ביותר במחלוקת היה תשלומי האיזון. הוועדה טענה כי יש לנכות תשלומים אלה משווי ההשבחה, ואילו המשיב טען כי אין להתחשב בהם. ועדת הערר ניתחה בהרחבה את תכליתם וטיבם של תשלומי האיזון, והגיעה למסקנה כי מקורם בדיני הקניין ונועדו להשוות את זכויות הדיירים בבית משותף. למרות שהיו דעות שונות בנושא זה בהחלטות קודמות, קבעה הוועדה כי אין לנכות את תשלומי האיזון משווי ההשבחה. במקום זאת, המורכבות הקניינית של יישום תכנית צריכה לבוא לידי ביטוי במקדם התאמה שנקבע על ידי השמאי. בנוסף, הסבירה ועדת הערר כי תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה ניתק את הקשר בין זכויות קניין לזכויות תכנון, כלומר רק הנהנים מזכויות תכנון צריכים לשאת בהיטל השבחה. כתוצאה מכך, קבעה הוועדה כי הערעור מוצדק בחלקו והורתה לשמאי המכריע לכלול את הממ"ד ולשקול מחדש את היטל ההשבחה תוך התחשבות במורכבויות הקנייניות. ההחלטה נועדה לאזן בין האינטרסים של כל הצדדים המעורבים ולשמור על האינטרס הציבורי.