ו"ע 61867-11-14

תקציר

פסק הדין המדובר מתייחס לחבות במס רכישה במקרקעין הנובעת ממכירת זכות במקרקעין. המחלוקת נסובה סביב פרשנות "שווי המכירה", שהיא מרכזית בחישוב סכום מס הרכישה. על פי החוק, שווי המכירה הוא שווי השוק של הזכות שנמכרה במועד ההסכם, אך יש חריג אם התמורה נחשבת בתום לב ואינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים. בדרך כלל, הצהרת הרוכש משמשת כשומה עצמית למס רכישה. עם זאת, מנהל המס יכול להעריך זאת מחדש בתוך שמונה חודשים ולהתאים אותו אם קיים יסוד סביר להאמין שההצהרה אינה נכונה. בית המשפט קובע כי "שווי המכירה" צריך לשקף את המציאות הכלכלית של העסקה ולא רק את הפורמליות. כדי לקבוע את תום ליבם של הצדדים, מתבצעת הערכה אובייקטיבית של תנאי העסקה ונסיבותיה. במקרה זה, בית המשפט מגיע למסקנה כי יש לראות את סך התמורה החוזית של הסכם הרכישה כשווי המכירה, ודוחה את טענת הרוכש לניכוי עלות המטלטלין. ההחלטה מתבססת על ההיגיון הכלכלי של העסקה, התנהלות המוכר וכוונות הרוכש. מאחר שהרוכש לא שכנע את בית המשפט כי החריג חל, מחושב מס הרכישה לפי סך התמורה החוזית בסך 78,120,000 ₪. כמו כן, נדרש הרוכש לכיסוי הוצאותיו של המשיב בסך 10,000 ₪. פסק הדין מדגיש את הצורך במיסוי שישקף את אופיין הכלכלי האמיתי של העסקאות, כאשר בית המשפט מסכים עם פסק דינו של המנהל ודוחה את הערעור.