ת"א 12472-12-25

תקציר

**ניתוח משפטי של החלטת בית המשפט לעניין צו מניעה זמני** **מבוא:** החלטה זו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו עוסקת בבקשה לצו מניעה זמני, שנועד לעצור עבודות בניית ממ"ד על ידי המשיבים ברכוש משותף בביתם של הצדדים. המבקשת טוענת שהבנייה מתבצעת ברכוש משותף, בניגוד לדין ולהוראות השעה, וללא הסכמת כלל בעלי הדירות. המשיבים טוענים שהבנייה נעשית כדין, מכוח היתר שניתן על פי הוראת שעה, ובתמיכת הרוב הנדרש של בעלי הדירות. **היבטים משפטיים מרכזיים וחידושים:** 1. **סעד זמני ומטרתו:** * החלטת בית המשפט מדגישה את מטרת הסעד הזמני – להבטיח את ביצועו הראוי של פסק הדין (תקנה 94 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018). * בהקשר זה, בית המשפט נדרש לבחון שלושה תנאים עיקריים למתן סעד זמני: * **עילת תביעה לכאורה:** על המבקש לשכנע על בסיס ראיות מהימנות לקיומה של עילת תביעה (תקנה 95(ב)). * **מאזן הנוחות:** השוואת הנזק למבקש אם לא יינתן הצו, לעומת הנזק למשיב אם יינתן הצו (תקנה 95(ד)). * **מידתיות, תום לב ושיהוי:** בחינת מידתיות הצו, תום לבם של הצדדים ושאלת השיהוי בפנייה לבית המשפט. 2. **היבט פרוצדורלי - תצהיר תומך:** * בית המשפט מתייחס לטענת המשיבים כי הבקשה לסעד זמני נתמכה בתצהיר על דרך ההפנייה (תצהיר בג"צי). * **חידוש/הבהרה:** בית המשפט מבהיר כי על פי הפסיקה, נדרש תצהיר מפורט התומך בעובדות. עם זאת, במקרה זה, לנוכח העובדה שמדובר במחלוקת משפטית בעיקרה, שהדיון לא עסק במחלוקת עובדתית משמעותית, וכי לא נחקרו המצהירים, בית המשפט ראה בכך "פגם טכני שלא הייתה לו השפעה על המהות". הוא הסתמך על העיקרון שיש "להשיג תוצאה נכונה ופתרון צודק של הסכסוך" (ע"א 2602/21 בן חמו נ' ליימן שליסל). 3. **סוגיית הסמכות העניינית:** * המשיבים העלו טענה כי לבית המשפט אין סמכות עניינית לדון בתביעה, בפרט בנוגע לבקשה להצהיר על בטלות היתר או להורות על הריסה, שכן מדובר באקט מינהלי המצוי בסמכותם הייחודית של בתי משפט לעניינים מינהליים או ועדות ערר. * **התמודדות עם הטענה:** בית המשפט מציין כי בעוד שהסמכות לדון בטענות תכנוניות מסורה בדרך כלל לטריבונל מינהלי, במקרה זה מדובר באישור שניתן על ידי פיקוד העורף מכוח הוראת שעה, ולא היתר מוועדת תכנון. * **היבט חשוב:** גם אם הסמכות לדון במחלוקת העיקרית אינה נתונה לבית המשפט, בית המשפט הדן בבקשה לסעד זמני רשאי לדון בה בשל דחיפותה, גם אם אינו מוסמך לדון במחלוקת העיקרית (עע"מ 2398/12 ע.מ.ת ערוצי מדידה ותשתיות בע"מ). לפיכך, בית המשפט בחר לבחון את טענות הצדדים לגופו של עניין. 4. **המישור הקנייני:** * **הוראות חוק המקרקעין:** בית המשפט התייחס לסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי לצורך הרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), נדרשת הסכמת 60% מהדירות. * **יישום הלכה למעשה:** המשיבים הציגו חתימות של 6 מתוך 8 בעלי דירות באגף הרלוונטי, דבר המהווה את הרוב הנדרש. בית המשפט קבע כי על אף שהמסמך לא נשא תאריך וייתכן שחלק מהחתימות הושגו לאחר הגשת הבקשה, נכון לאותו מועד, התקבל הרוב הדרוש. * **התייחסות לטענות נוספות:** בית המשפט התייחס גם לסעיף 71ב(ג) לחוק, הקובע כי מי שהורחבה דירתו הסכים להרחבה דומה של דירה אחרת, אך לא הכריע במחלוקת זו, שכן נוכח הרוב המספיק, אין בכך הכרעה. * **מסקנה:** במישור הקנייני, בית המשפט מצא כי הבהרת המשיבים "מניחה את הדעת" וכי הבקשה אינה מגלה עילה לכאורה. 5. **המישור התכנוני והוראת השעה:** * **הוראת השעה:** המשיבים הסתמכו על הוראת השעה (תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה), התשפ"ד-2023), המפטורה הקמת ממ"ד אחד לכל יחידת דיור בבנייה נמוכה מהיתר. * **הגדרת "בניה נמוכה":** בית המשפט בחן את הגדרת "בנייה נמוכה" הכוללת בניין בן שתי קומות מעל פני הקרקע. הוא התייחס לחלק בדברי ההסבר להוראת השעה, הקובע שקומה חלקית ששטחה עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה לא תיחשב קומה נוספת. * **מחלוקת פרשנית:** המחלוקת התמקדה בשאלה האם הבנייה על הגג (שנעשתה לדירת המבקשת) הינה מעל מחצית הקומה. * **חידוש/ניתוח פרשני:** בית המשפט ביצע ניתוח מעמיק של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה), התשנ"ב-1992. הוא קבע, בהתבסס על לשון התקנות ותכליתן, כי יש להתחשב בשטח הבנייה המקורה כפי שהוא מופיע בהיתר. שטח מרפסת לא מקורה או בנייה בגובה נמוך מ-1.80 מטר אינם נכללים בחישוב זה, ועל כן אינם הופכים את המבנה לבניין בן שלוש קומות. * **תכלית החקיקה:** בית המשפט הדגיש כי הפירוש שאימץ נשען על ההיתר הפומבי, שכן אין לצפות ממי שמבקש לבנות ממ"ד מכוח הוראת השעה, לבצע מדידות בפועל של בניית שכן, במיוחד כאשר השכן מתנגד לבנייה. * **מסקנה:** בית המשפט קבע כי היקף הבנייה קטן ממחצית שטח הקומה שמתחתיה, ולכן מדובר בבניין בן שתי קומות בלבד, המזכה את המשיבים בהקלה המוקנית בהוראת השעה. 6. **הרחבת חזית:** * המבקשת העלתה טענה חדשה בשלב מאוחר של ההליך, בנוגע להצמדות מרחק 16 ס"מ מקו המגרש. * **החלטה:** בית המשפט דחה טענה זו כהרחבת חזית, שכן היא לא נטענה בבקשה המקורית או בכתב התביעה, ולא ניתנה למשיבים הזדמנות סבירה להתגונן מפניה. בית המשפט הדגיש כי גם בסעד זמני, יש להימנע מהעלאת טענות חדשות באופן שאינו מאפשר התייחסות עניינית. 7. **מאזן הנוחות והשיהוי:** * **מאזן הנוחות:** בית המשפט הכיר בכך שבדרך כלל, בבנייה, הנטייה היא לטובת מתן סעד זמני על מנת למנוע עובדות בשטח. אולם, במקרה זה, הוא מצא כי יש לנהוג אחרת. * **הסיכון למשיבים:** בית המשפט קבע כי אם יתברר שהמשיבים סטו מהוראת השעה, הם יישאו בסיכון להריסת הבנייה, בין בצו שיפוטי ובין בצו מינהלי. הם מוכנים לקחת על עצמם סיכון זה. * **הנזק למבקשת:** הנזק למבקשת אם יבוטל הצו (כלונסאות חשופות, השקעה כספית, אווירת מלחמה) הוא משמעותי. * **שיהוי:** בית המשפט הדגיש את השיהוי בהגשת הבקשה, אשר הוגשה לאחר שכבר החלו עבודות הבנייה. המשיבים הודיעו למבקשת על הבנייה המתוכננת עוד קודם לכן, והיו ברשותה ראיות לעבודות שהחלו. השיהוי איפשר את המשך הבנייה, וגם התחשבות במצבם של המשיבים (מבוגרים, אחד מהם אינו בקו הבריאות) תומכת בהשלמת הבנייה. * **הכרעה:** בית המשפט מצא כי השיהוי נוטה את מאזן הנוחות לטובת המשיבים. 8. **החלטה סופית:** * לאור כל האמור, בית המשפט קבע כי המבקשת לא הראתה עילה לכאורה במישורים הקנייני והתכנוני. * לאחר דחיית טענות הרחבת החזית, ובהינתן כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, וכן בהתחשב בשיהוי, הבקשה לצו מניעה זמני נדחתה. * הצו הארעי שניתן בוטל. * **הוצאות:** בית המשפט הטיל על המבקשת הוצאות משפט בסך 7,500 ₪, לאור העובדה שפעלה ללא כל המידע, ובהינתן שהוצגו בפניה הסכמות בעלי הדירות רק לאחר הגשת הבקשה. **סיכום:** החלטה זו מדגימה את האיזונים המורכבים שמבצע בית המשפט בהחלטה על סעד זמני. היא מציגה ניתוח משפטי מעמיק של שאלות קנייניות ותכנוניות, תוך התייחסות להוראות חוק ספציפיות, פרשנות תקנות, ותכלית החקיקה, ובפרט הוראות השעה הרלוונטיות. בית המשפט הוכיח גמישות פרוצדורלית בהתמודדות עם פגמים טכניים, אך גם הקפיד על עקרונות יסוד כמו הרחבת חזית. ההחלטה מדגישה את חשיבותם של מאזן הנוחות ושיהוי בהכרעה, במיוחד כאשר מדובר בהיקף בנייה משמעותי והשקעה כספית של המשיבים.