ע"א 5791/19

תקציר

במקרה שלפנינו, הערעור נסוב סביב מספר שאלות משפטיות מרכזיות הנוגעות לזכויות קניין במסגרת בית משותף. המערערת טוענת כי שגה בית משפט קמא בניסוח הסכסוך כסכסוך בין מוכר לרוכשי דירות ולא בין שוכרים, והדבר מצביע על כך שסיווג שגוי זה הוביל לנטל משפטי בלתי ראוי לפי חוק המכר (דירות). עם זאת, המסקנה היא כי ללא קשר למסגור המחלוקת, הסוגיה המרכזית נעוצה באופי הזכויות המועברות והאם הן מתייחסות לרכוש המשותף. מכיוון שהבניין המדובר מעולם לא נרשם כבית משותף, הוא כפוף לחוק המקרקעין, המסווג חלקים מהבניין כדירות בודדות או כרכוש משותף. פסק הדין מחיל מבחן דו-שלבי מהפסיקה כדי לקבוע אם השטחים שבמחלוקת הם רכוש משותף ואם הם נותקו ממנו כדין. מסקנת הדו"ח היא כי למרות שחלק מהאזורים הוגדרו בתחילה כדירות שאינן למגורים, חללים אלה (לרבות משרדים, חדר כביסה ומחסה) יועדו לשימוש כלל התושבים ושימשו ככאלה במשך עשרות שנים. גם חוזי מכר מרובים לא הגדירו בבירור כל הוצאה חוקית של שטחים אלה מהרכוש המשותף, כנדרש על פי חוק המכר. יתר על כן, אזורים מסוימים, כמו המקלט, אינם כשירים מבחינה חוקית לפינוי. בית המשפט מוסיף ודוחה את טענת המערערים כי הסכמים עם רשות מקרקעי ישראל ואישורים קודמים של בית המשפט מקנים להם זכויות בנכסים. המערכת המשפטית מדגישה כי המפרט בחוזי מכר חייב להיות מפורש ומתועד כדי למנוע הטעיית קונים, תנאי שלא עמד בו המערער. בנוסף, הרעיון של עסקאות מתחרות אינו חל בשל ההגנה הייחודית שמציע חוק המכר. פסק הדין דוחה גם את טענות השיהוי של המשיבים ואת טענות ההתיישנות ההתיישנות, וקובע כי לא נדרשה כל פעולה מצד המשיבים מאחר שהנכסים מעולם לא הוצאו כדין מהרכוש המשותף. אשר על כן, הערעור נדחה, והמערערת חויבה בהוצאות משפט בסך 40,000 ₪.